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アルコタワー7F
一般的に住宅を購入する際に借り入れる住宅ローンは、大金を借りることとなり、それを長期に渡り返済することとなります。大金を借り入れる訳ですから、色々と不安になることも多いと思います。この不安を無くす方法はないのでしょうか。
住宅ローンの借入額、借入金利、返済方法、返済期間などは人それぞれですから、不安に感じる点も人によって色々とあることと思います。その不安は、集約すると完済できるのかどうかという点にあるのではないでしょうか。何千万円という単位の金額を10年~30年かけて返済を続ける訳ですから不安になるのも無理はありません。しかし、不安がるばかりでは前に進むことはできません。返済困難に陥ってしまう理由を事前に知っておくことで、それを活かすことができれば不安感を少しでも和らげることができるかもしれません。
返済困難に陥ってしまう一番の理由は、収入に対して借入額が高すぎるというものです。借入額が高額だと借入期間が長期化し、定年退職後も支払いが続く返済計画となってしまったり、月々の返済額が高額となってしまったりと無理が出やすくなります。やはり何よりも余裕を持った返済計画を立てなければなりません。余裕が無いと病気やけがなどによる思わぬ出費や教育費の捻出などで、返済困難になってしまう可能性が高まります。特に低金利のときの借入は、高金利時と比較して返済額が低くなるため借入が高額になり易く、金利上昇時の影響も大きいので十分に気をつけましょう。
しかし、どれだけ気をつけていたとしても不測の事態によって返済が困難になることもあります。勤務先の業績悪化による収入の減少、リストラによる解雇などはその最たる例ではないでしょうか。返済が苦しくなってきたと感じたら、早めに債権者である金融機関などに相談に行きましょう。可能であれば滞納してしまう前が望ましいです。金融機関も基本的には返済を続けてくれるほうがありがたいですから、相談にのってくれる可能性が高いです。借入条件の変更などによってピンチを切り抜けられるかもしれません。
それでも返済が難しければ、自宅の売却も検討せざるを得ないということになります。担保物権の売却には競売と任意売却という手段があります。任意売却は債権者の承諾が必要であり、手間が掛かることも多いのですが、競売よりも高い価格での売却が可能となります。残債を出来る限り少なくすることは、債務者、債権者双方にとっても大きなメリットです。最後の手段として任意売却が選択肢のひとつとしてあることを知っておくことで不安を少しでも小さくできるのであれば何よりです。
住宅ローンの返済が出来なくなってしまったら、債権者は連帯保証人に債務者に代わって債務の弁済を求めることができます。できることならば連帯保証人に迷惑は掛けないようにしたいところですが、それは可能なのでしょうか。
連帯保証人には、単なる保証人とは異なり「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」が認められません。催告の抗弁権とは、債権者が保証人に対して債務の弁済の請求をしたときに、主たる債務者にまずは請求をするように主張することができる権利です。検索の抗弁権とは、主たる債務者の所有する財産を先に処分するまでは弁済を拒否できる権利です。分別の利益とは保証人が複数いればその人数に応じて平等に分割した金額分のみ責任を負えば良いということです。これらの権利が連帯債務者には認められないため、いきなり債務の弁済を求められても連帯債務者は拒否できないということになります。
連帯保証人の責任は非常に重く、主たる債務者と同等の責任を負っていると言っても過言ではありません。住宅ローンの借入を行う際には、金融機関から連帯保証人を要求されないケースが多いのですが、共有などの物件の特性や融資の審査などで連帯保証人を求められることもあります。いずれにせよ連帯保証人になってくれる人は、重い責任を背負ってくれた方である訳ですから、出来る限り迷惑は掛けたくないと考えるのが通常だと思います。
住宅ローンの返済が出来なくなってしまったら、連帯保証人に弁済の請求が行くことになってしまいます。これを避ける方法はないのでしょうか。まず、ローンの返済ができないのであれば、返済方法について金融機関と相談をしましょう。条件の変更などで支払いが継続できるかもしれません。それでも返済が困難となれば、いよいよ担保となっている物件を手放すことも考えなければいけません。競売の実行は連帯保証人の承諾が不要なのですが、売却金額が一般の不動産売却市場における相場の6~7割程度と言われています。もし、多くの残債が残るようであれば、連帯保証人にも多大な迷惑を掛けてしまうことになります。
債権者である金融機関などとの交渉次第であり、実際には厳しい部分もありますが、任意売却の承諾を得て売却した結果、残債が僅かで返済も確実であれば連帯保証人への請求を猶予してくれる可能性も無くはないです。何れにせよ返済不能な状況下においては、任意売却を選択し、なるべく物件を高く売却することで極力残債を少なくすることが取りうる最善の手段と言えます。任意売却の専門家なら交渉の相談にも乗ってくれますので助力を得ながら、債権者、連帯保証人に対して誠意ある対応をしていきましょう。
この数年、賃貸マンションの経営がサラリーマンの間でもブームになるくらいに盛り上がっているようです。
この盛り上がりの背後には歴史的な低金利が続いているため賃貸用マンションなどの購入資金が調達しやすい環境が整っているということが挙げられますが、マンション経営を始めたことで悩みを抱えてしまう方もいらっしゃいます。
マンション経営とは
マンション経営とは賃貸マンションを購入して他人に賃貸して得られる家賃で運営費用を賄いながら資産形成していくスキームの投資のことです。マンション経営では獲得した家賃から不動産投資ローンの返済を行うことが一般的なため、金利が低いということはマンション経営を考えている人にとっては大変有利な状況となります。
金利が低くなる分返済する金利が少なくなるということであり、その分借入を増やすことが可能ですし、レバレッジ効果といって低い金利で資金調達をして高い利回りものに投資を行うと、投資効率が良くなるためです。
しかし、マンション経営を行うことで悩みを抱える人も少なくありません。
不動産投資ローン利用による担保
住宅ローンを利用すると担保としてマイホームに抵当権が設定されます。マンション経営でも同様で、賃貸用マンションの購入に不動産投資ローンを利用すると賃貸用マンションに抵当権が設定されます。ローンの返済が滞ってしまうと抵当権が実行されて賃貸マンションが競売に掛けられることとなるのも同様です。
マンション経営の悩みの多くはローンの返済に行き詰ってしまうことにあります。
マンション経営の悩み
マンション経営における空室の発生は資金繰りの悪化に直結してしまいます。家賃収入からマンション経営における経費とローンの返済を行う訳ですから当然といえば当然です。また、思いがけない設備の故障などによって修繕費が必要になることもマンション経営の悩みの種となります。
また、マンション経営が順調にいっているときでも金利の上昇などがあるとマンション経営が厳しくなるため将来の動向について気を揉むこともあるでしょう。
また、ブームに乗ってマンション経営を始めてみたけれども、あまりマンションが良い物件ではなかったかもしれないと悩む方も多いのではないでしょうか。
マンション経営はひとつの事業であり、言われているほど簡単なものではありません。ローンの返済などが苦しくなるようでしたら早目の損切も投資における大切な判断です。
マンションの売却には任意売却が利用できるケースもありますので、残債が発生しそうな場合や債権者との交渉が必要な場合などは検討されてみると良いかもしれません。
債務者による住宅ローンの弁済が不可能と判断した債権者は、裁判所に担保物件の競売の申立てを行い、競売の実行という手段を取ることがあります。不動産競売の手続きにおいて申立てを行った債権者は、予納金をあらかじめ裁判所に納める必要があります。この予納金とはどのようなものなのでしょうか。
競売実行までの過程において手続き上様々な費用が発生することとなります。主だったものは、差押の嘱託登記手続きにかかる費用、各種書面の郵送代、現況調査報告書や評価書の作成費用、売却実施処分公告のための費用などです。これらの費用が予納金から賄われることとなり、不足が発生した場合には追加金を納める必要が生じます。 予納金は不動産競売における請求債権額で決まっています。裁判所によって細かな点が異なるようですが、東京地方裁判所を例としますと、請求債権額が2000万円未満の場合には60万円、2000万円以上5000万円未満の場合には100万円、5000万円以上1億円未満の場合には150万円、1億円を超える場合には200万円を納める必要があります。
上記のような決して安くはない金額ですが、競売申立てを行った債権者が予納金として競売手続きの開始に当たり負担することとなります。債権者は予納金の他にも印紙代や差押登記のための登録免許税などを負担していますので、競売の実行にも相当な費用が掛かることが分かります。この予納金を始めとする費用は、物件の売却代金から差し引かれ申立てを行った債権者に償還されます。したがって最終的には債務者が負担していることとなるのです。 ただし、競売によって落札者が現れなかった場合には、予納金の残金だけが申立てを行った債権者に返却されることとなります。
競売による売却は、一般市場で成立する相場よりも低い価格水準で売却金額が決まってしまい、売却価格は市場価格と6~7割程度と言われています。更に予納金やその他の費用も最終的には債務者が負担する訳ですから、債務返済に充てられる金額が更に少なくなることになります。競売が実行となると、債権者主体で話が進んでいきますので気づかないかもしれませんが、実は経費負担も最終的には債務者がしているのです。 競売であっても諸経費は結局債務者が負担するのであれば、少しでも残債を減らせる可能性の高い任意売却を検討してみてはいかがでしょうか。競売申立てをした債権者も回収できる金額は高いに越したことはないと考えていますから、前向きに相談に乗ってくれると思います。
住宅ローンは相当な金額を長期に渡って返済し続けることになります。30年以上かけて返済という方もいらっしゃいます。これだけの長い間であれば、仕事の都合による海外移住や親の介護などの親族の都合、リストラによる返済不能などでローン中であっても自宅を手放さざるを得ないという方もいらっしゃることかと思います。そもそもローン中で債務が残っている家を売却することはできるものなのでしょうか。
ほとんどのローン中の家には抵当権が設定されていることと思います。ローン中の家を売却しようとしたときに問題となるのは、この抵当権なのです。法律上、抵当権が付着した不動産を売却すること自体には問題はありません。しかし、抵当権が実行されても対抗できない不動産を購入しようとする人はほとんどいません。したがってローン中の家を売却するためには抵当権の抹消がカギを握ることとなります。 抹消のタイミングですが、決済と同時に手続きを行うケースもありますから、売買契約締結までに抹消しなければならないということはありません。
ローン中の家の売却を行う方法として、一般売却、競売そして任意売却があります。一般売却は自己資金又は売却代金若しくは両方を足し合わせて借入金の一括返済ができる場合の売却方法です。残債が無くなるので抵当権が問題になることはありません。競売では、売却による所有権移転の際に抵当権は抹消されることが定められているため、抵当権が問題になることはありません。問題なのは売却代金をローンに充てても、なお残債が発生するケースです。借入金が完済されないので抵当権を抹消するためには、債権者であり抵当権者である金融機関等の承諾が必要となります。債権者の承諾が得られれば、任意売却によってローン中の家の売却が可能となるのです。
任意売却は競売よりも高い金額で売却できる可能性が高く、残債を少なくできるメリットがありますが、債権者の承諾が必要となります。競売による売却価格よりも高い価格での売却が可能であれば、基本的には承諾をしてくれるケースがほとんどです。債権者も回収できる金額は高い方が好ましいからです。しかし、承諾の可否は債権者次第なので必ず承諾してくれるという保証はありません。連帯保証人がいれば、売却の手間を掛けるよりも連帯保証人に請求するほうが手っ取り早いと考えるかもしれません。税金の滞納による差押えがあると、その解除が必要となりますが難しいケースが多いです。しかし、最初から諦める必要はありません。債権者を始め関係者と交渉を続けていく中で問題が整理されて任意売却に進めるケースもあります。このような場合には交渉力が大切です。自身で交渉されるのも良いですが、専門的な知識も必要であることから、任意売却を検討する場合には任意売却の専門家にも相談をされることをお勧めします。よりスムーズに問題が整理され、交渉もうまく行く可能性が高まります。
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