家賃を支払うぐらいなら、その家賃でもって住宅の購入に充てたほうが良いということで、現在支払っている家賃を前提に借入額を検討される方がいらっしゃいます。しかし、この借入額の検討ですと将来的に賃料の支払いが困難になる危険性があります。

■ 賃貸と持ち家ではメンテナンスなどの考えが違います。

賃貸住宅では物件を借りて居住することとなり、設備について電球などの消耗品を除き賃借人の原因でなければ補修繕の費用はオーナー負担となります。しかし、持ち家となると全て自己負担となりますので、これまで家賃だけで済んでいた以外の費用が自己負担ということとなります。また、固定資産税、都市計画税なども賃貸住宅では支払う必要はありませんでしたが、持ち家では自己負担しなければなりません。また、マンションなどでは別途組合管理費や修繕積立金などの負担もあります。 毎月の返済額を家賃並みと考えると、上記の費用が上乗せの負担となってしまいます。

■ 金利の上昇によって返済額が上昇する。

固定金利型の住宅ローンであれば返済額は変わりませんが、低金利時に家賃並みの返済額で借入額を決めてしまうと、金利の上昇時に家賃を上回る返済額となります。例えば借入額3500万円で、35年間元利均等返済を、ボーナス払いなしで行うことを想定した場合、金利２％と３％では、月々の返済が2万円近くも違ってきます。金利の変動は、推測できるものではありませんが、上昇する可能性があることは考慮して借入額を決めなければいけません。また、低金利時の金利変動型などで家賃並みの返済額で検討することで、借り過ぎの状態にならないように気を付けましょう。 住宅を住宅の営業マンから購入することが多いこととは思います。住宅の営業マンは、お客様に購入してもらうことが第一ですので、住宅ローンの返済額についても支払いの多寡については基本的には踏み込みません。お客様が返済できると思えば、それで良い訳です。返済額以外にもかかる費用、将来的なリスクも踏まえて冷静な判断をするようにしましょう。

■ それでも家賃の支払いが厳しくなってしまったら。

金利上昇や子供の学費の増加、収入の減少などで住宅ローンの返済が困難になってきたと感じたら、早めに金融機関に相談しましょう。相談が遅れれば遅れるほど選択肢が少なくなり、最後には強制競売しかないということにも成りかねません。住宅ローンの借り換えや返済条件の変更などで切り抜けられれば良いのですが、売却しかないということになっても、競売よりも任意売却のほうが売却金額が高くなり残債が少なくなるメリットがあります。また、任意売却を専門にしている不動産会社からも良いアドバイスを受けることも可能です。ご自身にあった一番良い選択ができるようにしてください。


任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

賃貸用マンションやアパートを購入して行う賃貸経営は、物件を購入したら終わりという事ではなく、入居者の募集、家賃の徴収、賃貸物件の補修繕を始め、入居者からの要望、クレームなどに対応していく必要があります。これらの賃貸管理業務における問題点とその解決はどのように行うのが良いでしょうか。

■賃貸管理業務の問題点

不動産の賃貸経営では様々な賃貸管理業務が存在します。そのような管理業務を遂行していくなかで問題点が出てきた場合の対応によって賃貸経営の成果が左右される局面も少なくはありません。
賃貸管理は不動産などのハードに対する物的管理と入居者などに対する人的管理とに大別されます。物的管理、人的管理のいずれに対しても問題点を認識した際の対応が不適切だと収益に対する経費の増大、空室率の上昇につながってしまい、結果として利益の減少となってしまいます。すなわち賃貸管理業務の問題点は、賃貸経営の問題点に直結するといっても良いものなのです。

■問題点の把握

賃貸管理業務では問題点を素早く把握し、円滑に解決する事が大切です。不動産投資がブームになっている事により、賃貸経営に詳しくない方でも大家になるケースが増えていますが、このようなケースでは問題点を把握できないままに放置してしまうケースも少なくありません。物的な問題点を放置しておくと、軽い補修で済んだ不具合も大きな修繕をしなければいけない状態に発展してしまうケースがあります。また、入居者からの不満やクレームに対して適切な対応を行わなければ入居者の満足度が落ちる結果退去が発生してしまうという事も起こりえます。

このような問題点に対応するためには、やはり専門業者に賃貸管理を委託するのが一番良いでしょう。サラリーマン大家ですと、本業と合わせて賃貸管理業務を遂行する事には無理が生じますし、物的な問題点なども発見が遅れてしまいがちです。また、24時間体制で入居者の対応をするというのも専業でなければ無理な話です。

■問題点の解決によって満足度を上げる

賃貸物件で物的な人的な問題点があるという事は、それ自体望ましいものではありませんが、適切な解決を行う事で満足度が上がるという事も十分にあります。また、適切な物的管理を行う事で結果的に維持費も安くなるというメリットもあります。このためには日常の賃貸管理業務を適切に行う事が大変重要です。大家自身が賃貸管理業務対応を行う事で管理費を抑える事はできますが、賃貸管理業務に詳しくない場合には専門業者に委託する事が結果的に賃貸経営の成果を上げる事につながると言えるかもしれません。


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長期に渡る住宅ローンを組んでせっかく手に入れたマイホームですから、ずっと住み続けたいと思うのが当たり前だと思います。しかし、そんな個人の思いを尊重してくれる企業ばかりではありません。住宅ローンの返済途中で転勤を命じられたらどうしますか？

■ 住宅ローンの前提

住宅ローンは、一般的に居住するための家を取得することを前提に融資が行われます。この前提をもって金利が他のローンと比較して低かったり、税制面でも住宅ローンの控除を行ったりといった優遇措置が取られています。したがって、やむを得ない転勤であっても住宅ローンによる融資を受けた住宅に居住できなくなった場合には、基本的には賃貸住宅ローンに切り替えを行ったり、金利の条件が変更になったりの措置をとられることになります。

■ 居住していない家のローンを支払う

転勤により一家で引越しをし、空き家となってしまった家のローンを支払うのは通常であれば経済的に大きな負担となることでしょう。したがって転勤している間の期間、マイホームを賃貸して得られる家賃からローンの支払いをしようと考える方は多くいらっしゃいます。

■住宅ローンを受けたマイホームの賃貸の問題

ここで問題なるのは、債務者が債権者に住所変更やマイホームを賃貸に供することを伝えていなかった場合です。基本的には自宅購入のためのローンですから、事実と異なり賃貸に供しているということが分かった場合には条件違反により一括返済を債権者から求められることも最悪のケースとして考えられます。債権者に黙って賃貸するのは自己責任ですが、お勧めはできません。 金融機関によってはやむを得ない事情であると判断されれば融資条件を変更することなく、一時的に賃貸に供することを認めることもありますので、債権者である金融機関に事前に相談されることを強くお勧めします。

■ マイホームを売却することになったら

債権者とトラブルになってしまった結果一括返済を求められたり、そもそも転勤が一時的なものではなく長期の海外赴任であったりすることから、自宅を手放してしまったほうが良いと思われるケースなどもあるかと思います。住宅ローンを一括返済できるだけの資力があれば、返済後に売却すれば良いので問題ありませんが、売却代金を返済に充ててもローンの残債が発生する場合には任意売却を検討してみるのも良いと思います。 債権者の承諾は必要ですが、一般市場での売却が可能となり、競売と比較して残債を少なくすることができる可能性が高くなります。
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マンションやアパートで暮らしていると、様々なトラブルが容赦なく襲い掛かってきます。手加減なんて一切せず、住民を苦しめるために発生してきます。ですが、トラブルにもいろんな要因が潜んでいます。では、賃貸管理におけるトラブル管理について調べましょう。

■賃貸管理は大家さんの代理

マンションやアパートは大家さんが基本的に管理します。しかし、家賃の徴収や共用部分などのメンテナンスや入居者の募集や退去時の手続きなど、やることが山のようにあるので、大家さんからすれば休まる暇なんてないですし、猫の手一つでも借りたいくらいです。

大家さんに代わって、賃貸管理会社が集合住宅の管理を引き受け、家賃集金や退去時の精算、各種メンテナンスやトラブル処理、入居者募集などを行うのが賃貸管理です。

■トラブルあるある

賃貸住宅にとって問題があります。それはトラブルです。一番のトラブルは騒音ですが、これはのちに触れますので今回はそれ以外のトラブルについて触れていきましょう。

①住まいに関するトラブル

●家賃

入居者は当然支払う費用です。毎月きちんと払っていれば問題ないのですが、入金振り込みミスや入金を忘れるなどといった要因で引き起こします。ひどい場合は2か月以上の滞納があり、大問題で最悪の場合は退去の処分を下す事になります。

●設備の不具合

共用設備は徐々に劣化し、最悪の場合故障の元になります。特にエレベーターや通路の電気などは気を付けておきたいところですので、異常が認められたらすぐに対処しましょう。

●雨漏り

上のフロアからの水漏れや、洗面台や台所の流しなどのパイプのパッキン劣化などによって引き起こされる問題です。水漏れやパッキン劣化などが認められたらすぐ対処しましょう。

●ゴミ出し

これは、住民は必ず守るルールです。自治体によって異なりますが、毎日出せばいいと安易な考えで出す非常識な方がいます。出す日を守るように警告文の掲載などが対処策です。

②迷惑行為

●郵便物の抜き取り行為

郵便ポストには郵便物が入っていることがあります。中にはそれを抜き取って個人情報を盗む不心得者がいますので、放置しておくと犯罪行為へと発展する危険性があります。

●廊下などの共用スペースの私物化

共用スペースに自転車やサーフボードなどを置く人がいますが、火災などの場合は避難通路になりますので、私物が原因で避難が遅れることがあります。

●バルコニーでの喫煙行為

タバコを吸う方にとっては、良かれと思ってベランダで吸っていることでしょう。しかし隣の部屋へ流れるので、受動喫煙の原因となります。

●覗きやストーカー行為など

独身女性の方は特に気を付けたい案件の一つで、不審者からの尾行や部屋を覗かれる被害も出ています。

■騒音トラブル

集合住宅系の最大のトラブルが、騒音ですね。騒音といっても一瞬で終わるものであればたいしたことはありません。ですが、毎日のように聞こえるのであれば大問題です。その元凶はどこから発するのかを切り分けることが大事です。

賃貸住宅のトラブルは多岐にわたりますが、そういったトラブルに適切に対応していくことが、安定した賃貸収入につながります。ほんの些細なことであっても住民視点に立って対応していくことが大切です。


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家を立てるために金融機関と組んだ住宅ローンですが、支払いが滞ってしまいやむなく滞納となることがあります。競売に掛けられると、思う様な金額で売れるケースは少ないので、家を手放す場合には任意売却という方法をとることがお勧めです。今回は任意売却で家を売却する実情についてお話しましょう。
どうして家を売る必要があるのか?
家を手放す理由として多いのは、住宅ローンを滞納し、払いきれなくなったというのが多いです。

そうなった理由は様々ですが、返済する人(つまり、債務者)が勤めていた会社が倒産する場合や人員削減などにあい、解雇後は給与が発生しないためです。それまでの貯蓄したお金で返済することになりますが、これにも限りがあるため、貯蓄が底をついた時点で住宅ローンを滞納してしまう可能性が高くなります。

次の家を手放す理由としてあげられるのは、夫婦で居住していた方が離婚し、それに伴う財産分与が生じた場合です。お子さんがいる場合、養育費の支払いなどが必要になるため、前述の住宅ローンと並行して支払うならばその額は高額となり、最悪の場合は滞納せざるを得なくなります。住宅を売却してローン返済に割り当てて新たな生活を送りたいと考える方もいるでしょう。

早めに相談することが必要

住宅ローンを滞納すると競売開始決定書が裁判所から送付され、競売手続きが開始されるため、競売開始決定書が送付されてきたらすぐに弁護士や司法書士、専門の不動産業者に相談して任意売却で、家を一般的な不動産価格で売却することが重要です。

通常売却や競売との違い

競売は、ローン滞納により担保になっている家そのものが、裁判所経由で差し押さえの対象となり、最終的には第三者へ強制売却となる売却方法です。競売での売却価格は一般的に、市価の7割程度と言われていますので、売却したとしてもローンの全額返済へ向けて遠のきます。

通常売却は一般的な不動産売却であり、市販価格による適正な値段で取引が行われるため、より高く売れる可能性があります。

任意売却の特徴

家を任意売却で手放す場合、市価とほぼ同じ価格で販売できるのがメリットの一つであり、債務者側のプライバシーが保てるのが一つの特徴です。売却後は住宅ローンの残債が残りますが、負担が少なくなる場合があるわけです。

しかし、家一軒を売った価格がローン残高を超えた場合、アンダーローンが成立しますので、売却して得たお金を住宅ローンの支払いに充てれば残債そのものが消滅します。売却額から返済額を差し引いたら手元にはいるお金が生まれる場合も存在しています。

まとめ

家を手放す理由は様々ですが、競売によって手放すよりも任意売却で手放す方が有利であるということがお判りいただけたと思います。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。