不動産お悩み解決ブログ

家を売却するためには、不動産会社からの仲介が必要になります。その手続きには、買主へ情報を開示する意味も含め、たくさんの書類を揃えることになります。今回はその種類と取得方法について解説いたします。

売却の大まかな流れ　

まずは不動産会社へ依頼し、売却のための条件を決めることになります。それを公に告知した後、買主が見つかるのを待つという流れになります。おおざっぱに言うとそうなりますが、マッチングをするのはそれほど簡単ではありません。

買主にとって有利な条件であるほど良いわけですから、そもそもの書類に不備があっては、後々問題が発生しかねません。必要な書類と取得方法を下記いたしますので、必ず押さえておくようにしましょう。

手続きに必要な書類

買主が欲しいと思っているのは「情報」です。以下に挙げるのはそれを提示するために必要となる書類となります。必ず揃えておいて、トラブルのないように売却の手続きを進めましょう。

なお、ここで示すのは最低限必要な書類です。たとえば一戸建て物件の場合など、条件が絞られるケースでは、さらに多くの書類を揃えることになります。詳しくは不動産会社へご連絡ください。

①身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票

まずは売主側の本人確認書類です。住民票や印鑑証明は、3ヵ月以内の有効期限があるので注意しましょう。物件が共有名義になっている場合は、記録されている全員分の書類を揃える必要があります。

市区町村の役所や役場の窓口で入手が可能です。なお、共有名義者が遠方に住んでいる場合など、取得に時間がかかることが予想されます。書類の有効期限を考慮し、スケジュールを組んで手に入れるよう心がけましょう。

②登記済権利書または登記識別情報

いわゆる「権利書」のことです。売主が売却する物件の所有者であることを証明する書類になります。「登記済権利書」は法務局から公布されるものであり、物件の取得が平成17年以降の場合は、「登記識別情報」の方が発行されているケースもあります。

もしこれらを紛失してしまった場合は、法務局に「事前通知」の問い合わせをしましょう。事前通知とは郵送によって本人確認ができる制度のことです。または司法書士などの専門家に、手続きを代行してもらうことも可能です。

③固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書

固定資産税をきちんと納めているかを確認するための書類になります。登記を移転する際の「登録免許税」の算出にも使用されますので、最新のものを用意するようにしましょう。市区町村の窓口で発行してもらえます。

まとめ

ここまで、家を売却する際に必要な最低限の書類について述べてきました。物件の条件により、さらに揃えることになります。まずは不動産会社へ連絡し、相談に乗ってもらうことがベストです。不備なく書類を用意し、トラブルのないように買主を探しましょう。

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所有する土地や建物を売り払うことで売上金を得る不動産売却。その中で最もポピュラーな取引に当たるのは、自らの持ち家の売買と言えるでしょう。そんな自宅売却を成功に導く上で、どういったポイントを踏まえることが有効なのでしょうか?　見ていきたいと思います。

売却を検討する前に確認すべき事項

通常の宅地建物の売買において、その売却金は売主側に入ってくるのが一般的です。しかし状況によってはそうならないケースがあることを認識しておかねばなりません。一例を挙げれば住宅ローンの返済中などがその例に該当します。

住宅ローンが未だ完済に至っていない場合、資金を貸した側である金融機関すなわち債権者側が抵当権を有する状態となります。抵当権とは、仮に資金を借り受けた債務者からの返済が滞った場合、債権者側はその担保対象となっている債務者の資産を処分し債権回収を行うことができるという権利です。

その抵当権が効力を持つ以上、自身の所有物とは言え持ち主がマイホームを独断で売却することは認められません。債権者の抵当権が掛かっている住宅を売却したい場合は主に、任意売却という手段が取られます。その際には、通常の不動産売買とは異なり、債権者側の同意を得て抵当権を取り下げて貰うことが条件的に不可欠となります。

また、売上金に関しても債権者側への返済が最優先となり、売却で得た資金を売主が自由に扱えるわけではありません。物件売却額が債権者への返済額を上回る場合はアンダーローンとなり、差額は売主が受け取ることになります。

しかし逆に、債権者への返済額が物件売却額を上回るオーバーローンとなれば、差額分の債務が残り、売主の返済義務は継続することになります。通常の不動産売却と任意売却とでは、売上金の扱いが大きく異なります。そのため、持ち家の売却を検討する際にはまず、その物件への抵当権の有無を踏まえつつ考えることが重要です。

売却成功のポイント

戸建物件売却の流れは主に、不動産会社への相談→物件査定→媒介契約→売却活動→売買契約、という過程を経ることになります。任意売却の場合はそれと並行して債権者側との交渉が行われます。

スケジュールの流れに併せながら、売主としてより有利な条件で売却を成功裏に進めるために有効と言えるポイントについて、確認していきましょう。まず、自宅売却を検討する前に、常日頃から心がけておきたいポイントが挙げられます。それは、物件の状態を良好に保つという点です。

建物は築年数が経過するごとに老朽化し、劣化していきます。しかし普段からこまめに清掃やメンテナンスを行うことで、劣化度合が軽減されます。建物の状態を良好に保つことで、売買の際により高値での売却が期待できるわけです。

売却に向けた段取りとしては、物件売買の仲介者となる不動産会社を選択することから始まります。複数の業者に相談し、それぞれからマイホームの価格査定を受け、それを基にしてどの業者と媒介契約を結び依頼するかを決めるわけです。

その際に抑えておくべき点は、希望する売却条件を達成できるような、経験と知識のある業者に依頼することです。高く売却するには高い査定価格を提示する業者が有利に思えますが、必ずしも査定通りの価格で売れるとは限りません。

確かな実績のある不動産会社であれば、実際の売却額に対してより正確な査定価格が示されると言えます。また、任意売却においては債権者側との交渉など、通常の物件売買には無い条件にも対応可能であることが必要です。

それら調整に関し経験豊富な業者であれば、失敗のリスクも軽減できることでしょう。依頼する不動産会社を決め、媒介契約を締結した後、家の売買活動が開始します。この段階では、購入を検討する方々が内覧に訪れるようになります。

内覧希望の予定を優先し対応することも、売却を有利に進めるポイントと言えます。多くの購入希望者に対応していれば、そのぶん売買契約の成約に至る可能性が高まるでしょう。
また、習慣的な清掃など、常日頃から住宅の状態維持を心がけていれば、内覧時にも建物の状態が良好に保たれ、購入希望者に向けた強力なアピールポイントともなります。

まとめ

以上の内容をまとめると、マイホームの売却を良い形で完了させるためには以下のポイントが挙げられることになります。
▼習慣的な掃除やメンテナンスなどで、建物を良好な状態で維持する。
▼売却条件に充分対応可能な、経験と知識が豊富な不動産会社に仲介を依頼する。
▼内覧はできる限り優先的に受ける。

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住宅ローンの支払いが何らかの理由でできなくなると、債権者から住宅ローン契約者へ督促状が届きます。それでも支払いが出来ないままでいると、最終的には住宅ローン契約者の家は競売に掛けられてしまいます。そうなったとき、果たして連帯保証人はどうなるのでしょうか。詳しく解説します。

連帯保証人が必要になるのはどんな時か?

ほとんどの人にとって、家は一生の中で一番大きな買い物になります。その為、多くの人は現金ではなく、銀行などの金融機関で住宅ローンを組んで家を購入しています。その際、必要になるのが連帯保証人です。

連帯保証人とは、住宅ローン契約者が何らかの理由により債務の支払いが出来なくなった際に、住宅ローン契約者に代わって残債を支払う責任を負う人の事です。大抵の場合は、住宅ローン契約者の近しい親族が連帯保証人になります。

連帯保証人は住宅ローン契約者の残債を支払う法的義務を負う為、親しい友人などから頼まれても、決して引き受けるべきではありません。しかし、もし引き受けてしまい、自分が連帯保証人になっていて、契約者が住宅ローンの支払いを滞らせた場合どうなるのでしょうか。順番に見て行きましょう。

住宅ローン契約者が支払いを滞らせると?

住宅ローン契約者(住宅ローンの契約者)が住宅ローンの支払いを滞らせると、債権者である金融機関(多くの場合は銀行)から住宅ローン契約者の元へ督促状が届きます。それでも支払いが出来ない状態が続くと、債権者は裁判所へ競売の申し立てをします。これは、住宅ローンを組む際に抵当権を設定している(つまり、担保に取られている)住宅ローン契約者の家を、裁判所の権限で取り上げて売却してしまうという物です。

これを競売(けいばい)と呼びます。競売に掛けられる家の情報は官報で公告される為、広く世間の人に知られてしまいます。また、競売に掛けられる家は一般的な住宅の売買と比べ、6割から7割程の安い価格で売却されてしまうというデメリットがあります。

これにより、家を失っただけでなく、住宅ローンの残債を完成できないという状態が発生してしまう可能性が高いのです。

競売を経ても尚、ローンを支払えなかった場合はどうなるのか?

競売で住宅ローン契約者の家を売却しても尚、完済できずに債務が残ってしまった場合は、住宅ローン契約者のその他の資産が差し押さえられます。その他の資産とは現金預貯金だけでなく、直接、勤め先からの給与が差し押さえられる可能性すらあります。

では、それでもなお、債務が残ってしまった場合はどうなるのでしょうか。その場合は、連帯保証人となっている方へ債権者が督促を行います。債権者は住宅ローン契約者が債務を支払えない場合には、連帯保証人の資産をも差し押さえる権利が法律によって認められています。

その為、住宅ローン契約者が債務を支払えない場合、連帯保証人は預貯金などを取り崩して、代わりに返済を行う事になります。では、連帯保証人の預貯金が底をついたらどうなるでしょうか。

その場合、債権者は住宅ローン契約者に行ったのと同様に、連帯保証人の給与を差し押さえます。それでも残債が返しきれない場合、連帯保証人の持ち家も競売に掛けられる事に、なってしまうのです。

そうなるのをどうしたら防げるか?

ここまでで、住宅ローン契約者の家が競売に掛けられると市価の6割から7割程度で売却されてしまうという事はお伝えしたとおりです。競売に掛けられると債務が残ってしまう公算が大きいのです。ですが、それを避ける方法があります。それは、家が競売に掛けられる前に任意売却をする事です。

任意売却とは、市価に近い価格で住宅を売却することが出来、官報での公示もなく、周辺住民に広く知られるという事もありません。住宅ローンの支払いが出来ないという状態になったら、成るだけ早い段階で行動に移す事が肝要です。

まとめ

任意売却を行うなら、経験とノウハウを豊富に持った不動産会社へ相談しましょう。きっと力になってくれるはずです。

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一昔前に比べて、かなり一般にも知られるようになってきた不動産物件の競売。しかし、競売で目当ての物件を落札しても、その後の明け渡し交渉のトラブルは少なくありません。
できるだけスムーズに明け渡しが進めばよいのですが、競売にかけられた人は経済的状況が厳しい人が多く、なかなかうまくいかずに簡単に明け渡すケースは多くはないと言います。占有者がいる物件を落札した場合の注意点と明け渡しまでの流れを解説します。

競売での明け渡しまでの基本的な流れ

競売にかけられる事が決まると、まず裁判所が物件の現状調査をして売却基準価額を設定します。その上で競売の入札が行われ、入札で一番高い額を付けた人が買受人になります。
買受人は裁判所から売却許可を得て、代金を納付すると「所有権」を得ます。
基本的には代金が納付される期日までに債務者（占有者）は立ち退く事になります。円滑に進んだ時の基本的な流れは以上になります。

債務者（占有者）が明渡しに応じないケース

○抵当権設定後に賃貸借契約していた場合
賃貸人は6ヶ月の猶予期間が与えられ、その後は強制退去になります。

○抵当権設定前に賃貸借契約していた場合
オーナーが買受人に変わった後も続けて借り続けられます。

買受人が物件の代金を納付して後、裁判所に引渡命令を申し立て、実際に「明け渡しの断行」（強制退去）が行われるまで一ヶ月半～二ヶ月かかるのが一般的です。

強制退去の費用は買受人が全額立替えます。最終的には債務者に請求する事になりますが、そもそも債務者は住宅ローンの支払いが滞ったことから、最終的に住宅が競売に出されている状況である為経済的に困窮しており、強制退去費用の回収は難しいかもしれません。

占有者との示談

強制退去をするには手続きも時間も掛かり、何度交渉してもなかなか出ていかないというケースもあり、かなりの時間と労力を必要としますので、債務者に立ち退き料を支払って退居させる示談のケースも少なくありません。

自ら出ていく事による債務者側のメリットとしては、
○自ら出ていく事によって強制退去の費用を負担しなくても済む。
○立ち退き料を引っ越し費用に充てられるので負担が少なくて済む。
などがあります。
このようなメリットを買受人から占有者に対して十分に説明すると交渉がスムーズに行く可能性が高まります。

空き家で占有

競売手続きでは家財等は動産となっており、処分の対象とはなっておらず、強制執行で執行官と「立会」の同行のもと、残置物等の搬出をしなければなりません。勝手に鍵を開け中に入り残置物を処分すると賠償請求される可能性がありますので注意しましょう。

占有者と債務者が違うケース

一般の方ではうまく交渉が困難なため、専門の方や弁護士に相談するのが良いでしょう。

まとめ

まず大前提として競売にかけられてしまった債務者は経済的に非常に困窮しているというのを肝に銘じて動くべきです。住宅ローンを払えず差し押さえられ売りに出される状況になっている訳ですから、債務者の心情を汲み取り細心の注意を払いつつスムーズに立ち退きが行くよう、かつ期日までには断固として立ち退きをさせるという意思を見せる事が交渉では大切です。

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一般の不動産業者の手を介さずに裁判所が開催する競売(けいばい)で売り出される物件は通常の中古物件と比べ割安です。なぜこんなに安いのか興味を持ったことは無いでしょうか?今回は競売物件の値段の決め方から競売物件落札の注意点を解説します。

競売物件はなぜ安い?

競売に掛けられることになった物件は不動産鑑定士と言う資格を持った人が現地調査を実施して決めます。まず初めに一般市場価格に準ずる値段を算出します。ここまでは通常の不動産業者の扱う物件と同じです。

しかし、競売物件の場合は、内覧が出来ません。また、落札後に何らかの瑕疵(雨漏りなど)が見つかったとしても保証もありません。その為、それらの事情を織り込んで市価よりも安い「売却基準額」が決められます。原則的に、売却基準額は、市価の7割程度の価格になります。

競売が行われる際には、この売却基準額を基準に「入札可能額」という物が決められています。これはあまりにも安い値段での落札を防ぐための措置です。入札可能額は、売却基準額の8割以上となっています。

おさらいすると、下記の様になります。
売却基準額＝市場価格×70%
入札可能額＝売却基準額×80%　※目安です。

こうしてみると、競売物件の最低落札価格はなんと、市場価格の5割から6割程度であるという事が解っていただけると思います。

競売への参加条件は?

市場価格の半値程の値段で家が購入できるとなると、競売に参加してみたいと考える方も多いと思います。では、競売に参加するのには何か特別な資格が要るのでしょうか? 答えは”
不要”です。競売へは、多くの不動産業者が持っている、「宅地建物取引主任者」などの特別な資格は必要なく、業者ではない一個人でも参加する事が出来ます。

競売で気を付けるポイントは?

競売物件は、通常の市場で売買される物件とは異なり、前所有者が居住した状態で手続きが進みます。自身の入札した額で、落札できた場合でも、立ち退き・明け渡し交渉がこじれて立ち退き料を請求されることや、強制執行という行政処分をとってもらう必要が生じる場合もあります。

前所有者が立ち退いても、残置物が残されていることが多くあります。これらは法律で定められた通りに適切に扱わなくてはならず、物件の落札者が勝手に処分することは禁じられています。

また、先にも述べましたが、競売物件は通常の中古物件とは異なり、落札して初めて雨漏りなどの瑕疵が判明する事も多くあります。これらは保証の対象とはならず、落札者自身で対応しなくてはなりません。

内覧が出来ない競売物件という特殊な物件であることを理解し、実情をよく知るためには、3点セットと呼ばれる、「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の三つをよく読む必要があります。

競売代行という選択肢がある

競売での物件落札は魅力的だけれど、ハードルが高そうだなと感じている人には、競売代行と言うサービスがあります。これは、経験豊かな不動産業者が、依頼者の希望に添う物件を前述の三点セットを吟味して適切なアドバイスを与え、入札手続き・立ち退き交渉・残置物の処理までを引き受けるサービスです。

まとめ

競売に興味はあるが自身でやるのは荷が重いと感じているのなら、競売にかけられている物件で気になる物件を見つけたら、まずは競売入札代行をしている不動産業者に相談してみましょう。きっと経験と知識を生かしてあなたをサポートしてくれます。

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我々は所得税などの国税、自動車税や固定資産税などの都道府県税や市町村税など多くの種類の税金を払っています。納税は日本国憲法において定められている義務であり、教育の義務、勤労の義務と併せて国民の三大義務のひとつとなっています。この納税の義務に反し、滞納を続けているとどのようなことになるのでしょうか。

納税の方法
通常、給与所得者であるサラリーマンの方は、ほとんどの税金を給与から天引きという形で納税を行っています。したがってサラリーマンの方が税金を滞納してしまうとすると、自動車税や固定資産税など課税主体から送付されてくる納税用紙を使用するものである場合や、給与以外に何らかの収入がある場合に支払うべき税金が発生する場合などになります。一方、自営業の方の所得に対する税金は確定申告を行った上で納税となりますので資金管理をしっかりしないと税金を滞納するリスクが高くなります。

どのような状態が税金の滞納なのか
国税であれ、地方税であれ税金には定められた納付期限があります。この納付期限内に納税することができなければ滞納ということになります。国税を滞納した場合には、国税徴収法という法律に従って処分・手続きが進められていくことになります。また、地方税を滞納した場合には地方税法に基づく処分・手続きということになりますが、国税徴収法を準用するため実質的には同じ処分・手続きが取られることになります。

税金を滞納するとどのような処分が下るのか
滞納を続けていると、納期限から20日経たないうちに督促状が課税主体から送られてきます。この督促状を発送してから10日を過ぎても滞納が続いている場合には、財産を差し押さえなければならないと法律では決まっています。実際には催促が継続し、差し押さえを行うにしても滞納者がどのような財産を持っているかを調べる必要があるため、ある程度の日数を要するのが通常です。しかし、重要なことは法律で規定されているということなのです。このため差し押さえの実行には裁判所の許可が不要であり、滞納者への事前連絡なども必要がなく、突然に財産が差し押さえられても仕方がないということになります。

マイホームが差し押さえられることも
財産調査の結果、マイホームが差し押さえられる可能性も十分にあります。差し押さえられたマイホームは、やがて公売にかけられてしまいます。お金に換えて納税にあてるためです。この公売は競売と似たようなシステムで、売却価格も市場価格の７割程度といわれています。

どうしても納税のための資金が工面できないなら
滞納せずに済むなら、それが一番なのですが、どうしてもお金の工面が出来ないこともあると思います。マイホームを差し押さえられて公売になってしまうと、不本意な売買金額となることがほとんどです。しかし、任意売却での売買を望んでも、税金滞納による差し押さえは解除が難しいとも言われます。しかし、役所や税務署と交渉の結果、任意売却が可能となるケースも無いわけではありません。あきらめずに交渉を行ってみましょう。また、このようなケースについて経験豊富なパートナーがいれば更に心強いことに間違いはありません。

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せっかく手に入れたマイホームを手放すのにも色々な理由があることと思います。子供が増えて手狭になったから広い家に移るため、転勤や帰郷などによる転居など実に様々なことでしょう。住宅ローンが支払えず、やむを得ず手放さざるを得ないという方も中にはいらっしゃることと思います。ローンの支払いが残っているマイホームの売却は可能なのでしょうか。

不動産の売却方法
住宅ローンの残高が少額であり、マイホームの売却金額で残債の支払いが完了するのであれば問題は無いのですが、売買金額を全て返済にあてても残債が発生する場合はどうなのでしょうか。売却を行っても債務が残ってしまう場合、一般売却、任意売却そして競売といった売却方法があります。なお、競売は債務者の売却の意思の有無に関係無く強制的な売却が行われてしまいます。

それぞれの売却方法の特徴
ローンの残高が売却金額よりも高い場合の一般売却は、残債については別途支払いを行うこととなります。売却と合わせて住宅ローンが完済となり債務が消滅することとなります。売却も所有者が自分の意思で売却先、価格の設定なども基本的に自由に設定可能です。任意売却は、売却後の残債について引き続き分割で支払うことを金融機関等の債権者が了承した場合に行うことができる方法です。まず任意売却の承諾を得るために債権者との交渉が始まります。また、任意売却はローンの返済が困難な債務者の救済措置でもあることから、売却には金融機関の意向が強く反映されることになります。最後に競売ですが、競売は債権者が裁判所に申し立てを行うことで、手続きが開始されます。競売における売却金額は、市場で成立するであろう価格の7割前後が相場と言われており、手数料も多く発生することから、最も残債が大きく残ってしまう売却方法であるといえます。

新しいスタートを切るためにも残債は少ないほうが良い
住宅ローンを支払えなくなってしまった結果マイホームを手放さざるを得ないのであれば、残債はできる限り少なくなるほうが望ましいに違いありません。新しいスタートを切るに当たっても、残債の返済が大きな負担になるようでは気持ちの切り替えも上手くいかないものです。

任意売却を成功させるためには
競売よりも任意売却のほうが、残債が少なくなる可能性が遥かに高くなります。しかし、任意売却は売買の交渉だけでなく、債権者との交渉を行わなければいけません。債権者にとっても手早く売却を進めたいものの、回収できる金額は大きければ大きいほうが良いことに違いはありませんので門前払いということはないと思います。任意売却には単なる不動産売買の知識だけではなく、金融の知識や関連法規の知識なども必要とします。債権者と債務者の間に立って上手く交渉を進めてくれる任意売却に精通した仲介業者を選べば交渉もうまく行く可能性が高まります。

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