2020.06.09
任意売却の流れと可能な期間
離婚や病気、事故などの理由で、持ち家を売却しなければならない状況に陥ることがあります。その際に住宅ローン返済が苦しい状況にある場合、まず検討したいのは「任意売却」です。ここでは任意売却の流れと期間について紹介していきます。
任意売却の流れ
債権者と連帯保証人の同意を得て、住宅を売却する手続きのことを任意売却といいます。売却して得た利益を残債返済にあてて、住宅ローンの残債をゼロ、あるいは、それに近い状態に持っていくことが出来れば成功といえます。具体的な流れを見ていきましょう。
①価格査定とローン残高の確認
最初にすべきことは、価格査定と、住宅ローンの残高証明書の取得です。まずは、住宅価格の査定をします。残債よりも住宅の価値が低い状態を「オーバーローン」といいますが、この状態に陥ったとき任意売却の検討を進めていきます。
②債権者から任意売却の許可をとる
任意売却において一番重要なことは、銀行等に売却の許可をもらうことです。売却で「債務を減らす」という目的を明示する必要があります。また連帯保証人がいる場合は、こちらにも売却の了承を得なければなりません。
連帯保証人は、債務者がローンの返済を滞らせると残債の支払いを命じられてしまうからです。連携をとって、保証人に迷惑をかけない形で売却を進める必要があります。すでに、住宅ローンの返済が滞っているのならば、できるだけ早く任意売却の意思があることを債権者に申し出る必要があります。
何も連絡をしないと連帯保証人に迷惑がかかり、最悪の場合は競売への手続きが進められてしまいます。
③売却の開始
任意売却は、一般的な売買物件と変わらない方法で売りに出されます。しかし、競売では「競売物件情報」として家の住所などが公表されてしまいプライバシーを保てませんが、任意売却の場合はその心配はありません。
④売買契約
買い手が見つかれば、売買の契約へと進んでいきます。決済日を決めて手付金を受け取ります。しかし、一般的には、手付金は決済日まで不動産業者が預かるのが常のようです。
⑤決済及び引渡し
売買契約から約1ヶ月後に決済が行なわれ、物件の引渡日が設けられます。売買金額は優先的に債務の返済にまわされますが、引越し代金などを都合つけてもらうことも可能です。
⑥債務が残る場合
売却後もローンが残ることが多いでしょう。ただし任意売却をしたあとは、無理のない範囲で返済計画を立てることができます。
売却可能な期間
売却が出来る期間は、金融機関の許可を得たあと、「代位弁済」から競売の「開札」までです。代位弁済とは、債務者に代わって保証会社が残った住宅ローンを一括返済することです。つまり代位弁済をもって、債権者は金融機関から保証会社に移ります。
代位弁済される時期は、債務者の住宅ローン返済が一定期間滞ったときです。具体的には返済が3ヶ月～6ヶ月ほど滞れば、保証会社が代位弁済します。この代位弁済をもって、任意売却が可能となります。
競売の開札がリミット
代位弁済をもって任意売却が可能となりますが、リミットもあります。任意売却のリミットは、競売が開札したときです。このときまでに任意売却によって引渡し、決済まで終えていなければなりません。
競売がはじまるのは代位弁済から約半年後になります。任意売却が可能な期間はその6ヶ月間となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか? 任意売却の流れとその期間を通してみてきました。キーになることは、「早め早めの対策を立てる」ことになるでしょう。ご自身のためにも、周囲のためにも、その必要が出てきた場合には早めに手を打ってください。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
任意売却の流れ
債権者と連帯保証人の同意を得て、住宅を売却する手続きのことを任意売却といいます。売却して得た利益を残債返済にあてて、住宅ローンの残債をゼロ、あるいは、それに近い状態に持っていくことが出来れば成功といえます。具体的な流れを見ていきましょう。
①価格査定とローン残高の確認
最初にすべきことは、価格査定と、住宅ローンの残高証明書の取得です。まずは、住宅価格の査定をします。残債よりも住宅の価値が低い状態を「オーバーローン」といいますが、この状態に陥ったとき任意売却の検討を進めていきます。
②債権者から任意売却の許可をとる
任意売却において一番重要なことは、銀行等に売却の許可をもらうことです。売却で「債務を減らす」という目的を明示する必要があります。また連帯保証人がいる場合は、こちらにも売却の了承を得なければなりません。
連帯保証人は、債務者がローンの返済を滞らせると残債の支払いを命じられてしまうからです。連携をとって、保証人に迷惑をかけない形で売却を進める必要があります。すでに、住宅ローンの返済が滞っているのならば、できるだけ早く任意売却の意思があることを債権者に申し出る必要があります。
何も連絡をしないと連帯保証人に迷惑がかかり、最悪の場合は競売への手続きが進められてしまいます。
③売却の開始
任意売却は、一般的な売買物件と変わらない方法で売りに出されます。しかし、競売では「競売物件情報」として家の住所などが公表されてしまいプライバシーを保てませんが、任意売却の場合はその心配はありません。
④売買契約
買い手が見つかれば、売買の契約へと進んでいきます。決済日を決めて手付金を受け取ります。しかし、一般的には、手付金は決済日まで不動産業者が預かるのが常のようです。
⑤決済及び引渡し
売買契約から約1ヶ月後に決済が行なわれ、物件の引渡日が設けられます。売買金額は優先的に債務の返済にまわされますが、引越し代金などを都合つけてもらうことも可能です。
⑥債務が残る場合
売却後もローンが残ることが多いでしょう。ただし任意売却をしたあとは、無理のない範囲で返済計画を立てることができます。
売却可能な期間
売却が出来る期間は、金融機関の許可を得たあと、「代位弁済」から競売の「開札」までです。代位弁済とは、債務者に代わって保証会社が残った住宅ローンを一括返済することです。つまり代位弁済をもって、債権者は金融機関から保証会社に移ります。
代位弁済される時期は、債務者の住宅ローン返済が一定期間滞ったときです。具体的には返済が3ヶ月～6ヶ月ほど滞れば、保証会社が代位弁済します。この代位弁済をもって、任意売却が可能となります。
競売の開札がリミット
代位弁済をもって任意売却が可能となりますが、リミットもあります。任意売却のリミットは、競売が開札したときです。このときまでに任意売却によって引渡し、決済まで終えていなければなりません。
競売がはじまるのは代位弁済から約半年後になります。任意売却が可能な期間はその6ヶ月間となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか? 任意売却の流れとその期間を通してみてきました。キーになることは、「早め早めの対策を立てる」ことになるでしょう。ご自身のためにも、周囲のためにも、その必要が出てきた場合には早めに手を打ってください。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
