不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの支払いが困難になった場合、物件所有者に当たる債務者は住宅を任意売却することができます。しかし、それと並行して債権者側に当たる金融機関は裁判所への申立等競売への準備を進めているのが常です。任意売却を成立させるには、競売の流れに照らし合わせていつまでに契約を結べばよいのでしょうか?

任意売却と競売の相違点
月々の住宅ローン支払いが滞り、住宅等不動産の所有が認められなくなった場合、その所有者即ち債務者は、任意売却もしくは競売のいずれかの方式で物件を手放すこととなります。両者の相違点として主な所はまず、売却価格が挙げられるでしょう。不動産の競売では概ね売却価格が通常の不動産評価額より下がる傾向が主です。しかし、任意売却であれば正規の不動産評価に則った金額が設定されることとなり、競売に比べて回収される金額が多くなります。不動産を処分した後の債務の残り所謂残債の額を低く抑えることができるわけです。それ以外にも、残債の返済方法や売買にかかる持ち出し金の有無に関して任意売却の方が優遇され、債務者の意思の反映やプライバシー保護の観点からも比較的配慮された形式が取られます。そのため、競売よりも任意売却の方が遥かにデメリットを抑えられると言えるでしょう。

不動産競売の流れ任意売却成立までの最終的な期限は競売入札の開始までです。それまでに任意売却契約を締結していなければなりません。競売において入札開始に至るまでの流れについて見ていきましょう。住宅ローンの滞納が始まって3～6カ月の間、金融機関即ち債権者側から督促状が送られる状態が続きます。その状態が過ぎると次に、債務者は「期限の利益喪失」という状態に陥ります。これは、ローンを分割返済する権利を失うことを意味します。この状態になる前に契約を成立させることが、任意売却において最もスムーズな流れと言えるでしょう。期限の利益喪失の状態になると、債権者側の窓口が保証会社に変わると共に、裁判所への競売の申立が行われます。そして約1～3カ月後には裁判所から「競売開始決定通知」が届き、その後1～2週間後に裁判所の執行官による物件の調査が行われ、それから3～5カ月後には競売が公告されます。これから1カ月半が過ぎれば、タイムリミットに当たる期間入札が開始されてしまいます。以上のことから、住宅ローンの滞納が始まってから早くて9カ月弱、長く見積もって1年半弱までの間が任意売却を成立させる期限と捉えてよろしいでしょう。

任意売却の進め方
債権者の取るべき手段はまず任意売却に応じてくれる不動産会社を探すことでしょう。通常の不動産売買では当事者である売り手側と買い手側双方の同意によって成立します。しかし任意売却では、住宅ローンの返済先である金融機関即ち債権者側が物件の抵当権を持つため、そちら側の同意も必要となります。つまり、金融機関側との交渉に当たり任意売却への協力を取り付けてくれる不動産会社に仲介を依頼することが重要となるわけです。任意売却成立までの期間は概ね3～6カ月かかるものと見做されます。これを考慮に入れ、競売の流れと照らし合わせながら進めていくことが肝要です。債権者窓口が金融機関から保証会社へ変わり、裁判所への競売申立がなされると任意売却成立の難易度が上がるものと認識しておくべきでしょう。保証会社の中には、競売申立前に任意売却を勧める所もあります。言わばこれが、任意売却を進める上で、債権者側からの最後通牒に相当するものと言えます。

まとめ
以上の内容について要点をまとめると以下の通りになります。

●任意売却は不動産競売と比較して遥かに債権者側のデメリットが少ない。

●任意売却が成立する場合それまでに要する期間は概ね3～6カ月。滞納発生から競売入札に至るまで
の期間が9カ月弱～1年半弱となり、それまでに契約締結させなければならない。

●任意売却は債務者即ち売り手・買い手・物件の抵当権を持つ債権者側の同意で成立するものなので、
債権者側との交渉にも対応する不動産会社に依頼するべきである。


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