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住宅ローンの支払いが困難になった場合等で選択肢の1つに挙がってくる任意売却。これを行う際にはローンの支払い先に相当する債権者側の同意が必要となりますが、それはなぜでしょうか。任意売却について基礎的な部分を確認しながら見ていきたいと思います。

任意売却とは
住宅等不動産を分割払いで購入する場合、金融機関からの貸付金を受けて購入し、その返却を住宅ローンによる月々の支払いで充てるという形式が取られます。ありていに言えば、債権者に当たる金融機関から借金をし、毎月の一部返済の積み重ねで完済を目指す債務者義務を果たさなければならないというわけです。しかし場合によっては、何らかの事情により月々の支払いが滞り返済不履行に陥ってしまう状況も想定されるでしょう。そうなると通常、金融機関が裁判所に申し立て、債務者から強制的に物件を取り上げる差し押さえが行われます。その差し押さえが決定される前に、債務者側は物件を売却しそれで得た収入を残りのローンの返済に充てるという選択肢を取ることができます。それが任意売却という手段です。

任意売却の手続き
任意売却は通常の不動産売却と比較して、行政との交渉や利害関係者間の調整等、着手すべき折衝ごとが多くなります。中でも重要なものは債権者に当たる金融機関との交渉と言えるでしょう。なぜなら債権者側から同意を得ることが、任意売却の可否を決定付ける大きな要素となるためです。任意売却を行う際には、ローンの支払い先である金融機関の了承を得なければなりません。その理由は金融機関すなわち債権者側は、該当物件に対して抵当権を持っているからです。住宅ローン等、長期間の分割返済による金銭の借入は、金銭消費貸借契約に基づいてなされます。これにより、万が一債務者が返済不履行となった場合、債権者は残りの返済額と引き換えに、裁判所への申し出による差し押さえで債務者の所有物を取り上げ、これを競売により現金化し、残額分の配当を受ける権利を有することとなります。これが抵当権の意味するところです。抵当権が付いたままでは、正規の売買物件として扱うことができません。そのため売却時には、債権者側による抵当権の抹消が必要となるわけです。不動産売買は通常、売り手と買い手の2者間で行われ、不動産会社等の専門家がその仲介役を果たす形式で進められます。しかし任意売却の場合では、売り手の債務者の上に抵当権を有する債権者が絡むこととなり、債権者・売り手すなわち債務者・買い手の3者間による交渉の仲介を不動産会社が務める形となります。返済の目途が立つ売却額の提示を受け、それに債権者側が了承すれば抵当権が抹消され、任意売却としての取引が成立するという流れとなるわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローンの支払いに窮した債務者が差し押さえ決定前に取れる手段の1つとして売却額をローン返済に充てる任意売却が挙げられることと、任意売却を行う際には対象物件について抵当権を有する金融機関すなわち債権者側の同意が必要であることについて見てまいりました。


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