不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの融資などの債務を、任意売却によって返済の対応に当たる場合に、貴方の連帯保証人がいる場合の承諾や注意点がある事を、把握してないと、保証人に対して迷惑がかかる場合があります。特に連帯保証人に対する注意点について紹介しましょう。

連帯保証人についての把握
主となる債務者である不動産の所有者が、金融機関や保証会社に対して契約通りの返済が出来なくなった場合には、所有者の代わりに返済する責任を負う事になります。通常の保証人と連帯保証人の違いは以下の通りです。

1.債権者である金融機関などが、所有者である貴方(主債務者)に確認も取らずに、連帯保証人に返済を求める場合に、応じなければならないのです。

2.所有者である貴方が、返済出来る財力があるにもかかわらず、それを拒否した場合でも、連帯保証人が返済の義務を負う事になります。

3.仮に複数の保証人がいる場合には、その中の１人から全額返済を求める事が出来ます。

このように、所有者である貴方の行動次第では、連帯保証人の責任が重くなり多大な迷惑をかけ兼ねないのです。保証にも同様の責任がありますが、主債務者の次に責任を負うのか、同等の責任なので連帯保証人から先に責任があるのか、順位における責任です。つまり所有者である貴方と連帯保証人は同等の立場なのです。金融機関にとっては、どちらから請求しても同じなのです。

任意売却には保証人の同意が必要
任意売却を行うには、債権者である金融機関などに、同意を得て、住宅や不動産に設定されている抵当権を取り消してもらう必要があります。そうしないと、任意売却での購入者にとっては、競売になるようなリスクのある取引は敬遠されるので、売却の為の抵当権の抹消が必要なのです。

債権者の同意を貰う為には、連帯保証人の承諾がなければ応じないようになっています。これは、債権者が「担保価値保存義務」の責任があって、保証人の了解を得ないで実行した事での責任を、保証人が責任を免除されるからです。つまり、保証人の了解なしで不動産を売却して残債などを保証人に対して請求出来なくなってしまい債権者の不利が生じてしまうからです。

先に述べたように、所有者である貴方(主債務者)が、任意売却しても残った残債に対して払い続ける義務がありますが、それを苦にして自己破産した場合には、連帯保証人や保証人が代わり払い続けなければなりません。これを「法定代位」と称しています。一括返済や給料の差押えがあるようなリスクを、連帯保証人が負う事になるのです。

債権者の同意には専門家へ
任意売却での交渉は、とても難しく、仮に保証人の同意を得る事が出来ても、債権者が任意売却に応じてくれるとは限らないのです。知識のない個人が交渉するよりも、任意売却を専門に扱う不動産業者に仲介をしてもらう事で、購入者を見つけるだけでなく、債権者に対して交渉を行い抵当権の抹消を行ってくれます。

自分でなんとかなると思っている間にも、競売による売却が始まるかもしれないのです。経験や知識を持った、専門業者に仲介を依頼する事が任意売却をスムーズに行えるのです。

まとめ
所有者である貴方(主債務者)が、思うよりも保証の責任は重いのです。同意を得るには、その責任の重さまでしっかりと把握してもらってから保証人の同意を得る事です。特に連帯保証人の場合は、貴方と同じ立場にあるので、貴方を通り越した責任追及がある事を理解するべきでしょう。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

任意売却で自宅を売却できても、住宅ローンの借金が残ってしまうことは、実は多いものです。返済が滞ったことで任意売却を選択したことから、残った借金を一括で支払う余力はないことが多く、金融機関への返済は現実的な方法で話し合いをし、調整することになります。ここでは、任意売却後に残る借金についてまとめてみました。

任意売却後に残る借金とは？
任意売却後に残る借金とは、住宅ローンが支払えないことで、任意売却という方法をとり、住宅を売却したにもかかわらず、借入金が残ってしまう状態をいいます。本来は、売却と同時に借入金残高分の借金も全て返済することで金融機関は抵当権の解除を行いますが、任意売却を承諾した債権者は、借入金が残っていたとしても抵当権を抹消します。

不安な返済方法は？
住宅ローンの支払いができない状態が続いたことから、任意売却をすることになったのに、任意売却をしたからといって、ローンを支払う感覚で返済ができるようになることは、到底無理な話しでしょう。そこのところは、債権者も理解していることから、無理のない範囲で返済をすすめていけるよう交渉を行うことができます。任意売却をすすめていく過程で提出する、月々の収支状況を見ることができる「生活状況表」をもとに、住宅ローン時の支払い時よりも負担が軽くなるように、残債返済額を決定します。任意売却後に残る借金の返済額は、一般的に月額5,000円から30,000円ほどの金額となります。

返済のカギを握るサービサーとは？
サービサーとは、債権回収会社のことです。厳密には、法務省に認可を受けた金融債権の回収を代行することのできる業者になります。債権の回収に暴力団などが介入することを防ぐために、弁護士法の特例として認可制でのみ、債権回収を許可された民間業者です。サービサーは、自宅を購入する時に加入した保証会社から、債権額の元本よりもはるかに安い価格で債権を買い取っています。そのため、ローンの残った借金を全額返済してもらわなくても、実は利益が出るようになっています。また、回収の確率が低い無担保の不良債権ですから、返済額について過度な期待もしていません。そのため、残った借金の返済方法を、生活に負担をかけない低額な金額で分割返済に応じてくれることができるのです。

残った借金を整理する方法
任意売却をして後に借金が残った場合、放置することはできません。そのようなことから、以下の5つの方法で整理をします。

●自己破産：自己破産は、裁判所に申し立てることで行うことのできる債務整理です。

●任意整理：任意整理は、債権者と交渉をすることで、将来利息をカットすることができます。そして、借金の返済期間を3年間リスケジューリングして、分割払いをしていきます。

●民事再生(個人再生)：裁判所に申し立てることでできる債務整理の方法です。借金を最大で90％カットすることができます。自己破産よりは効果が弱く、任意整理よりは効果が強い債務整理の方法です。

●サービサーを利用した債務整理：前述したサービサー(債権回収業者)を利用するのですが、弁護士を間に挟み交渉することで残債を減額してくれることがあります。

まとめ
任意売却後に借金が残ったとしても、その返済からは逃れることはできません。任意売却までは不動産業者と相談をするのですが、その先は弁護士と相談することになります。自力で解決できない手続き等もありますので、専門業者と相談しながらすすめていきましょう。

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住宅ローンが支払えなくなった事から、任意売却を選択せざる得ない状況となった場合、住宅の売買時に、多額の費用を請求されるのではないかという不安もある事でしょう。しかし、任意売却時は、債権者に費用負担が概ねかからない仕組みとなっています。それは、どのような仕組みなのでしょうか。こちらで解説しましょう。

費用負担無しのからくり
任意売却をするにあたり、債務者が負担する費用はほとんどありません。但し、誤解がないよう申し上げますと、あくまで、持ち出しとなる現金の負担がない、という意味合いになり、費用自体は発生します。任意売却は競売とは異なり、通常の不動産売却と同じです。売却時において、費用は当然ながら発生します。しかし、任意売却を依頼する債務者の方は、多くの場合これらの費用を用立てる事ができません。そのような事情から、本来なら債務者の方にかかってくる費用を債権者(住宅ローンの金融機関など)に負担をしていただけるよう交渉し、認めていただく事で、債務者の方には費用負担が発生しない事になるのです。したがって、債務者の方にかかる費用というのは、任意売却が成立した後の、後払いとなり、しかも、その分を債権者に負担していただくため実質0円となっているのです。この、債権者に認めていただく費用負担を費用控除といいます。売却した金額から、この費用控除を差し引いた額を、金融機関などの債権者に支払う流れとなとります。

費用控除の内訳
費用控除していただける内容は、債権者によって若干違いがありますが、概ね以下のような内容となっています。

●不動産売買仲介手数料：物件の売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料は(物件の売却価格 × 3％ + 6万円) + 消費税の計算式で算出されます。

●引っ越し代：引っ越し代については、多くの債権者に認めてもらえますが、100％確実というわけではありません。上限を設けているところや、全く認めてもらえないところもあります。

●抵当権等の登記抹消費用：住宅ローンの場合、金融機関が住宅に抵当権を設定しているため、抵当権を抹消する必要があります。この費用は、不動産売却に必須の手続きですので、ほとんどの債権者が認めています。

●後順位担保権者の抵当権抹消承諾料：売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケースでは、その抵当権を解除してもらう必要があります。その場合、抵当権抹消承諾料(通称ハンコ代)を支払って抵当権の解除を求めます。こちらも控除可能な上限を設けている事もありますが、ほとんどが費用として認められています。

●管理費・修繕積立金などの滞納分：マンションを任意売却するとき、滞納している管理費や修繕積立金があった場合、売却した金額からこの金額を差し引く事ができます。但し、滞納が長期で遅延損害金があった場合は、債権者に遅延損害金を認めてもらえないケースもあります。

●固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用：税金は、その滞納額や、状況により債権者の対応は異なります。

まとめ
任意売却は、通常の不動産取引と同じ売却方法になりますが、先述したように売主となる債務者の方には、持ち出しとなる費用負担がほとんどないといっても良いでしょう。これは、住宅をスムーズに売却するために、債権者が控除経費として認めてくれるからです。任意売却をお考えになるときは、スムーズに交渉ができるよう、早めに専門業者に相談する事をお勧めします。


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任意売却 任意売却とは住宅ローンの返済期間中に転勤などの理由によって引越しせざるを得ない状況というものがあるかと思います。しかし、住宅ローンの完済前に転居しても問題は無いのでしょうか。また、引越し費用の工面についてみてみましょう。

住宅ローンの完済前の引越し
住宅ローンによる融資は、自宅を購入することを目的として行われます。引越しをするということは、住宅ローンの支払いを行っている住宅が自宅ではなくなってしまうことから問題にならないのでしょうか。転居の理由が会社都合による転勤や遠くに住む親の介護や世話ということでやむを得ないと思われるものであれば、引越しが問題になるケースはあまり無いと思います。しかし、一時的な転居で自宅はあくまで住宅ローンで取得した住まいであることを前提とします。

任意売却や競売による引越し
転勤などとは事情が異なりますが、住宅ローンの返済ができなくなってしまった結果、任意売却や競売によって自宅を手放すことにより引っ越さざるを得ないケースもあります。引越し自体にも相応の費用がかかります。会社による転勤であれば、会社が引越し費用を支払うことでしょう。しかし、住宅ローンの支払いができないために引っ越すとなると、もともと資金に余裕が無いなかでの工面となるため思うように準備できないということもあるかと思います。

任意売却では引越し費用が認めてもらえるケースも
自宅を売却しても住宅ローンの残債が発生する場合の売却方法は、大きく任意売却と競売の２つの方法となります。任意売却では、債権者の承諾を得て売却活動を行います。そして、売却の代金から諸費用を控除した金額を住宅ローンの返済に充てることとなるのですが、債権者との交渉の結果、この諸費用のなかに引越し費用を認めてくれるケースもあります。ただし、引越し費用を認める義務が債権者にあるわけではないので、債権者の善意にすがるものです。一方、競売では引越し費用などの交渉は競落人と行うことになるのですが、競落人が引越し費用を出すということはほとんどありません。競落人は転売目的の業者の方も多く、余計な経費負担は利益の減少につながるため義務がなければ基本的に負担はしません。任意売却にせよ競売にせよ、引越しをした後には新しい生活をスタートさせなければなりません。新生活のスタートには色々とお金が必要となります。引越し費用分を他の支出に回せるだけでも精神的な余裕が生まれます。任意売却を選択するということには、引越し費用の点でも競売よりも有利になる可能性があるということを知っておきましょう。

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住宅ローンは長期に渡る返済期間を前提に融資が行うことがほとんどです。昔は終身雇用が前提であったために長期のローンを組むことにも不安を感じる人もあまりいなかったのですが、リストラによって突然の解雇も無くはない世の中になってきました。リストラにより解雇されたら住宅ローンはどうなってしまうのでしょうか。

まずは収支の確認をしましょう。
リストラによって失業ということであれば、会社都合に依るものとなります。退職金なども通常よりも上乗せになることでしょう。また、会社都合による退職であれば、雇用保険も待機期間が７日間で支給が開始されます。また、他の同居家族などで、すでに収入を得ている方がいれば、住宅ローンの支払いに回せるお金は無いかも確認をしましょう。次に日常生活や新たな就職先を探すための経費なども計算して収支表を作成します。

次に債権者である金融機関などと相談しましょう。
収支の計算が出来たら債権者である金融機関等へ早めに相談に行きましょう。債権者の側でも返済を続けてもらえるほうが良い話ですから、リストラされたからといって即座に融資金の一括返済を求めるということにはならないと思います。作成した収支表をもとに様々な提案がなされるかと思いますので、しっかりと検討しましょう。ローンの残金が少なければ繰り上げの一括返済を検討しても良いかもしれません。ただ、再就職の道が厳しく、他の借り入れの返済もあるなど、やがて返済が困難になりそうなのが推測できる場合には自宅を手放すなどの冷静な判断を必要とする場面もあるかと思います。気軽に融資してもらえるからとか、一時的なものだからといって安易に高い金利で資金を調達して住宅ローンの返済に回すようなことはしないようにしましょう。

ローンの支払いが厳しい場合の選択
様々な方法を検討した結果、やむを得ず自宅を売却するしかないという結論に至った場合、お辛いでしょうが早めの対応をすることが望まれます。売却には時間も要しますし、売買金額で清算を行うまで、金利はローンの残額全体に掛かってくるからです。競売によって売却という方法もありますが、売買代金が一般的な相場の７割前後といわれ、残債が多くなる可能性がありますので、任意売却についても検討をお勧めします。債権者との交渉なども必要ですが、任意売却に精通した不動産会社に仲介をお願いすれば交渉なども引き受けてくれるところもあり、競売よりも高い金額で売却できる可能性が高くなるからです。

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任意売却は大きなくくりで言えば、債務整理のひとつの手段です。そのため、弁護士に相談するものと考えられていますが、弁護士は不動産売買のプロではありません。それなら不動産業者が良いのか？住宅ローンのことですから、銀行に相談する方が良いのか、相談先に迷われている方もいらっしゃるでしょう。ここでは、どこに相談したら良いのかポイントをあげてみました。

相談先には知識と資格が求められる
住宅ローンが支払えなくなってくると、任意売却を検討することと思います。任意売却をするにあたり、まずは相談からスタートすることになるのですが、その相談先に求められる知識と資格には、どのようなものがあるのでしょうか。

●不動産売却の知識
任意売却は、一般の不動産売却と同じ様な取引となりますので、不動産取引に精通していることと、宅地建物取引業法のような専門的な資格が必要です。

●債務に関する知識
住宅ローンの取引先である債権者との交渉をおこなうため、債務に関する専門的な知識と任意売却の経験を豊富に持つ仲介先が必要となるでしょう。

●法律の知識
任意売却は、民法に基づいた債務整理です。そのため、任意売却に関する法規に詳しい専門家への相談が必要です。

相談にのってくれる専門家とは?任意売却の相談にのってくれる専門家には、「不動産業者」「弁護士」「司法書士」「銀行」などがあります。それぞれが、得意とする分野がことなるため、成功するかは案件次第になります。特徴をまとめておりますので、ご自身のケースからどちらの専門家へ相談に行く方が良いのか、指針にしてください。

●不動産業者
任意売却は不動産取引となります。そのようなことから、不動産取引には宅地建物取引業法の免許が必要となります。その免許を保有し、人材も宅地建物取引主任士がいることから、不動産取引に関しては、プロとなり任意売却も扱う資格がある不動産業者が良いでしょう。しかし、資格があるとはいえ、実際に任意売却を取り扱っていない不動産業者もいます。任意売却は、民事執行法という法律で定められた裁判手続きをしている途中の不動産を売買することもあるので、裁判所の手続きの流れと、債権者との交渉に詳しい業者でないと厳しいものです。そのようなことから、不動産業者を選ぶ際も、任意売却の経験が豊富な会社を選ぶ必要があります。

●弁護士・司法書士
債務整理は法的な知識と資格が必要とされるので、法律の専門家である弁護士や司法書士は最適な相談先と言えます。しかし、先述したように任意売却は不動産取引であることから、どのようなケースでも弁護士や司法書士が良いというわけではありません。弁護士は不動産の専門家ではありません。そのため、住宅の査定や販売活動などをすることができません。弁護士事務所によっては、任意売却の専門チームもあります。そのような事務所は良いのですが、依頼を受けて、提携している専門業者へ丸投げをする弁護士事務所もあるようです。この場合、弁護士事務所への費用が余計にかかってしまうのでムダが多くなってしまいます。

●銀行
住宅ローンの返済が困難になった場合、相談先として一番適しているのは融資をしている銀行です。なぜなら、返済不能となるよりも確実に返済してもらえるようにリスケジュールを提案してくれることが多いからです。ただし、その後も返済が滞るようなことがあると、最終的には任意売却をすすめられるケースが多いです。その場合、多くは銀行が指定した専門機関を紹介されます。この場合、債務者であるあなたの要望どおりに売却できない可能性もあります。

まとめ
転職で収入が減った、離婚で生活設計が狂った、病気や事故、親の介護など長期に渡る返済の中で様々な事情によりローンを返済できなくなり任意売却を検討する方もいらっしゃるでしょう。誰にでも相談できることではないことから、相談先は状況と方針によって変わってきます。


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住宅ローンの返済を滞ると、債権者である金融機関はローンの残債を回収しようと抵当権の実行をし、
住宅を競売にかけます。その売却代金をもって回収をするのですが、売却代金がローンの残債に
満たないこともあります。その結果、残ってしまった債務はどうすれば良いのでしょうか。

売却価格は開札するまでわからない
競売での売却方法として現在最も多く利用されている期間入札という方法は、裁判所が一定期間に
入札者を募り、後日開札することになります。入札期間は、1週間以上1ヶ月以内の範囲で各裁判所が
定めます。入札締め切り後、開札期日に入札結果を発表するのですが、執行官が入札書の入った
封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。最も高い金額で入札した方が、
最高価買受申出人(落札者)となります。このような方法で競売はすすめられます。
そのようなことから、競売の売却価格は開札期日まで知ることができないため、ローンの残債より
高く売れたのか、低い金額で売却されてしまったのか誰にもわからないのです。

残債の支払いはどうなる？
例えば、競売の結果、競落価格が1000万円で、1000万円のローンが残っていたとしましょう。
この場合、競落価格とローンの残債が等しいので、全て返済にあてられるということには
なりません。競落価格から競売の手数料を差し引いた金額がローンの返済にあてられるので、
手数料分は残債となります。競売物件は、一般の市場価格より7割程度の金額で取引されるケースが
多いです。その分、競落価格がローンの残額より下回ることが多く、競売後の残債が出るケースは
よくあることです。その場合の支払いはどうなるかというと、金融機関は一括請求を求めてくることが
多く、一括で支払いをしなくてはいけません。

残債が支払えない場合一括で求められた残債を放置してしまうと、給与などが差し押さえられてしまったり、
他に不動産が合った場合は、そちらも競売にかかる可能性が出てきます。
もし、手持ちの資産で支払えない、頼る人もいないとなると、弁護士に相談をするという選択肢が
あります。その場合、債務整理の相談ということになります。
債務整理の中に自己破産があります。自己破産とは、財産がないために支払いができないことを
裁判所に認めてもらうことにより、法律上、借金の支払い義務が免除されるという方法です。
車などの高価な財産は手放さなければなりませんが、今後の収入は生活費にあてることができます。
どうしても残債が支払えない場合に、債務整理を考えてみることもひとつの手です。

まとめ
競売で売却した結果、残った債務は一括で支払うことが多いようです。住宅ローンが支払えなくて
競売にかけられてしまったはずが、残債を一括で求められることになると、生活が立ち行かなくなる
こともあります。任意売却ができるうちに、早めに不動産業者に相談することをおすすめします。


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住宅ローンの支払いができなくなってしまうと、住宅を売却しなければならない状況になってしまいます。任意売却を決定するまでの検討期間はどのくらいまでギリギリ可能なのか、任意売却までの流れを紹介しましょう。

住宅ローンの支払い滞納から任意売却まで
初めに言っておくと、任意売却の時期を逃すと強制的に競売にかけられて所有者の意思は通じなくなってしまいます。それを踏まえて、任意売却の最終的な期限までを紹介しましょう。出来るだけ早めの決断が必要です。

1.督促状や催告書の通知
金融機関によって異なりますが、「1カ月から約半年まで」は支払いの請求は電話や督促状によって連絡を取ります。話し合いで解決できる手段があれば良いのですが、多くの場合は支払いの当てが見つからずに、やむをえず放置したような状況になってしまいます。

2.期限の利益の喪失(約半年後)
督促状や催告書が通知されても自らの支払いが不可能の場合には、銀行に分割で支払いできる権利を失い、一括払いの請求へと切り替わります。これが、期限の利益の喪失になります。時期にもよりますが、一括請求の額は数千万円ぐらいになる予想ができます。

3.代位弁済の手続き(滞納から約7カ月)
金融機関は住宅ローンを組む場合に保証会社との契約を必須としている場合が多く、一括支払いの要求を保証会社に請求する事になります。これによって、保証会社は裁判所に手続きをして、強制的に残務債権の回収を行う事になります。これが競売の申立てです。代位弁済後の時点であっても、担保権を持っている金融機関との話し合いによって「任意売却」の可能性が残っています。勿論、早めの決断が必要です。

4.競売の申立て(約8カ月後)
裁判所の手続きによって、競売の開始決定の通知が住宅の持ち主に送付されます。担保権によって債権の住宅の差押えが実行されて、登記簿にも記載されるようになります。できるだけ債権者と話し合うことで、差押えと競売の停止を求めることができる可能性があります。

5.裁判所執行官による調査の開始(約10カ月後)
裁判所は競売開始の調査を行う為に、家の中への立ち入り調査を行います。所有者は拒否する権利が無く、場合によっては強制的に鍵を開ける事も可能となります。プライベートを主張する事はできません。

6.期間入札の開始(約13カ月～16カ月後)
調査による物件の詳細な情報を、競売の入札者の為に公開する事になります。売却までのスケジュールを決定して、開札日（落札者が決定する日）の前日までに任意売却の手続きが可能であれば、この日が最終的な任意売却の手続きが可能な日となります。ただし、前もって、債権者の了解を取り付ける必要があるので、所有者が自分の意思で売却する最後の可能性となっています。

任意売却の可能な期限
競売までの流れを参考にしました。開札日の前日までは可能ではあるのですが、あまりギリギリだと債権者の許可は難しくなるので要注意です。所有者にとっては、任意売却の方が自分の意思で決定できる可能性が残されており、競売よりも高く売れるのであれば、債権者にとっても有利な条件となります。しかし、最終日の時点で、任意売却による買手が決まっていない場合には、競売に踏み切る可能性が高くなるのです。

まとめ
住宅ローン以外にも債務が残っているのであれば、業者に相談して依頼する事が最善の方法だと考えます。このままでは家をなくし、強制的に追い出される可能性が高くなります。早めに任意売却の相談をする事で、引っ越し先の確保ができる場合もあるのです。強制退去の事を考えた場合、早めに任意売却の決断をすることをおすすめしています。


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住宅ローンの支払いが困難になった場合等で選択肢の1つに挙がってくる任意売却。これを行う際にはローンの支払い先に相当する債権者側の同意が必要となりますが、それはなぜでしょうか。任意売却について基礎的な部分を確認しながら見ていきたいと思います。

任意売却とは
住宅等不動産を分割払いで購入する場合、金融機関からの貸付金を受けて購入し、その返却を住宅ローンによる月々の支払いで充てるという形式が取られます。ありていに言えば、債権者に当たる金融機関から借金をし、毎月の一部返済の積み重ねで完済を目指す債務者義務を果たさなければならないというわけです。しかし場合によっては、何らかの事情により月々の支払いが滞り返済不履行に陥ってしまう状況も想定されるでしょう。そうなると通常、金融機関が裁判所に申し立て、債務者から強制的に物件を取り上げる差し押さえが行われます。その差し押さえが決定される前に、債務者側は物件を売却しそれで得た収入を残りのローンの返済に充てるという選択肢を取ることができます。それが任意売却という手段です。

任意売却の手続き
任意売却は通常の不動産売却と比較して、行政との交渉や利害関係者間の調整等、着手すべき折衝ごとが多くなります。中でも重要なものは債権者に当たる金融機関との交渉と言えるでしょう。なぜなら債権者側から同意を得ることが、任意売却の可否を決定付ける大きな要素となるためです。任意売却を行う際には、ローンの支払い先である金融機関の了承を得なければなりません。その理由は金融機関すなわち債権者側は、該当物件に対して抵当権を持っているからです。住宅ローン等、長期間の分割返済による金銭の借入は、金銭消費貸借契約に基づいてなされます。これにより、万が一債務者が返済不履行となった場合、債権者は残りの返済額と引き換えに、裁判所への申し出による差し押さえで債務者の所有物を取り上げ、これを競売により現金化し、残額分の配当を受ける権利を有することとなります。これが抵当権の意味するところです。抵当権が付いたままでは、正規の売買物件として扱うことができません。そのため売却時には、債権者側による抵当権の抹消が必要となるわけです。不動産売買は通常、売り手と買い手の2者間で行われ、不動産会社等の専門家がその仲介役を果たす形式で進められます。しかし任意売却の場合では、売り手の債務者の上に抵当権を有する債権者が絡むこととなり、債権者・売り手すなわち債務者・買い手の3者間による交渉の仲介を不動産会社が務める形となります。返済の目途が立つ売却額の提示を受け、それに債権者側が了承すれば抵当権が抹消され、任意売却としての取引が成立するという流れとなるわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローンの支払いに窮した債務者が差し押さえ決定前に取れる手段の1つとして売却額をローン返済に充てる任意売却が挙げられることと、任意売却を行う際には対象物件について抵当権を有する金融機関すなわち債権者側の同意が必要であることについて見てまいりました。


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