不動産お悩み解決ブログ

住宅ローンの返済が滞り任意売却に踏み切る決断をされた方で、家を手放せばローンの返済も落ち着くとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。任意売却をすることで、住宅ローンを全額賄うことができれば良いのですが、売却価格がローンより下回っていた場合、引き続き残債を返済していかなければなりません。では、任意売却後に残ってしまったローンの返済はどうするのか。今回は、返済方法について見ていきましょう。

任意売却後に残る「残債」とは
残債とは、任意売却で物件を売却したにもかかわらず、住宅ローンが売却価格よりも上回っていたことで残る、借金のことをいいます。家を任意売却しても、住宅ローンが残っていると債務者であることに変わりなく、残債を支払っていく義務があります。

残債を返済しないでいると、給与の差押えなどが行われるため、最悪、自己破産の手続が必要になることもあります。そうなると、せっかく家を売ったのに、残債の返済があるのでは、売る前と変わらないのではないか。という疑問も生じるでしょう。

しかし、任意売却をすることで、負担の大きかった住宅ローンの金額は相当少なくなっていて、その分、毎月の返済額も少なくなっていることから、家を売る前に比べると格段と負担は軽くなります。

また、競売で処分されるより、任意売却の方が高額に売却できる可能性は高く、その結果としても残債が減少します。債権者側も任意売却により回収できる金額が多くなるケースがほとんどのため、残った残債に対しても柔軟に対応してくれます。

残債は交渉次第で減らすことが可能
残債について、交渉次第で額面を減らすことが可能です。これは、債権の回収を専門に行う「サービサー」との交渉になるのですが、払える範囲での分割返済を許容してくれたり、返済条件をゆるやかにしてくれたり交渉が可能です。

なぜ、このようなことができるのかというと、サービサーは、通常、実際のローン残高より安い金額で債権を買い取るからです。これは、任意売却をした人の債権は、一般的な債権よりも価値が低いとみなされているからです。

残債の返済方法は
住宅ローンの支払が困難になったことで任意売却に至った経緯から、金融機関にしてもサービサーにしても、残債を一括で返済できないことは承知しています。そのようなことから、現実的に返済ができる支払方法を交渉することになります。

住宅支援機構の場合は、サービサーに債権を譲渡しないことから、前途したような減額についての交渉はできません。しかし、長期間で返済期限を設定してくれこともあります。返済額は、一般的に約5,000円～30,000円の返済になることが多いようです。

一般の金融機関においては、返済が困難と判断されたものは、サービサーに債権を譲渡します。

サービサーとの交渉では、分割返済を何年か続けた時点で、一定の金額の一括返済を申し出ると、たとえその額が満額ではなくても、サービサーが同意してくれる可能性もあるので、ある段階で交渉してみるのもいいでしょう。

まとめ任意売却後の返済においては、毎月の額面を大きく減額できる可能性があることから、現実的に返済できる内容で交渉をすることが大きなカギとなります。また、交渉をしたら、決まったことはきちんと守ること大切です。


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任意売却を実際に行った人でない限り耳にする事のない「ハンコ代」と言う言葉があります。素直に捉えても理解に苦しむ言葉です。今回は、任意売却におけるハンコ代が意味する役割について把握しておきましょう。

任意売却の仕組みについて
「ハンコ代」の前に、任意売却の仕組みについて知っておくとわかりやすくなりますので説明しましょう。

住宅の所有者である債務者が、競売にかけられて自分の意思にそぐわなくても、売却されてしまう事に対し、少しでも良い条件で売却できる可能性が高い任意売却を決断する事にします。まずは、任意売却を専門に扱う不動産業者などに対して、専属の仲介をお願いします。仲介する業者は、抵当権を持つ債権者達に対して「承諾」が必要になるので、抵当権が付いたままでは売却ができないため、その交渉まで行ってもらいます。それと同時に、買主を探して契約まで担当します。
「承諾」が取れると、抵当権の抹消を行い、契約の方も実行可能となるのです。その後は、売却後の引っ越し費用や、債務の残りについても仲介業者が、無理なく返済できるように交渉してくれます。ここまで確実に実行してもらわないと「任意売却」を行う必要性がなくなりますので、必ず確認すべき事項です。

任意売却と「ハンコ代」の関係性について
任意売却を実行する為には、抵当権を持っている債権者の承認が必要と述べましたが、ここで問題になるのが、複数の抵当権がある場合です。任意売却を行っても、全ての債務を払えるほどの金額で売却されるのは難しいのが現状です。この場合、複数の抵当権を持つ人達には優先順位があるので、多くの場合は第1抵当権を持つ債権者がほぼ独占する形になってしまうのです。この事で、第2、第3の抵当権を持つ人達は、配当が貰えないので「了承」する意味がないのです。これに対して争っても時間と無駄な費用を費やすので、具体的には、第2、第3の抵当権を持つ人達に対して承諾料を払う事によって「許可のハンコ」を押してもらう形で、解決するのです。「許可のハンコ」が意味する事は、抵当権の解除料金にあたる為に、通称では「ハンコ代」として通っているのです。法的には、そこまでする必要がないのですが、抵当権を全て解消する為にも、第2、第3の抵当権を持つ人達に対して、協力してもらう承諾料としての意味と役割があるのです。

「ハンコ代」である抵当権解除料が何故必要なのか具体例
実際の名称は、担保にしている不動産の抵当権の抹消です。当該不動産に対して、複数の抵当権が付いている場合には、売却したお金を分配する配当金に対して優先順位が発生します。支払いにおける配当は、第1から順番に第2、第3へと行うわけです。仮に、第1の抵当権の金額が1000万円で、第2、第3の抵当権の金額が400万円ずつとします。しかし、不動産の売却代金は、900万円となった場合、第1の金額にも満たない為に、第2、第3までの配当はできない事になるのです。ここでは、第3の抵当権まで配当をするには、1800万円以上を必要とします。実際には、任意売却でも全ての債務を支払いできるのは稀で、そこまで対応できないからこそ、任意売却や競売によって債務の回収を行うのです。具体例は極端にわかりやすくしていますが、多くの場合が、優先順位の1番目でさえ、全てを回収できるのは稀なのです。このような事から、1番目でさえ回収できない事に対して、2番目や3番目が売却に協力しても無駄な事がわかります。しかしながら、協力金として「承諾書にハンコを押す事」で、もともと1円も入らないお金が、貰えるのならば、その意味があると言う事です。抵当権の抹消料としての「ハンコ代」が慣例として行われているのです。

ハンコ代の目安について
1番目の抵当権者は、任意売却の方が多めに回収できる可能性があるので、後の順位者達に対して任意の承諾料を払う事になるのです。特に料金の相場はなく話し合いで決定します。住宅金融支援機構は、ハンコ代についての規定を唯一定めています。

第2順位に対しては＝30万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択
第3順位に対しては＝20万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択
第4順位以下に対しては＝10万円か、あるいは残った元金の1割の低い額を選択

まとめ
任意売却におけるハンコ代は、抵当権を抹消する為に必要な承諾料の役割があります。単独の抵当権なら問題ないのですが、複数の抵当権がある場合に有効な手段としてハンコ代の存在があるわけです。


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任意売却によって、できるだけ高い金額で売る事が目的となります。競売との同時進行も可能ですが、債権者の許可を必要としています。しかし、任意売却でも裁判所の手続きが必要となる場合があるので、詳しく紹介しましょう。

競売と任意売却
担保不動産が債権者によって競売の申請を行われると、債務者の意思とは関係なく売却されてしまいます。このような場合に、相場の価格よりも70％位の価格で取引されてしまうので、債務が残る可能性が高くなり債務者にとっては、良い条件とは言えません。また、売却後には、立ち退きを迫られる為に、引っ越し先や、その費用も、自分で何とかするしかないので債務者に不利に働きます。任意売却の場合には、選任する仲介業者によって、債務者の権利を少しでも有利に運ぶように手続きを行います。債権者の許可を得て任意売却を実行し、買主を見つけて契約の注意点にも気を配り、その後の引っ越し費用まで工面する事ができます。競売との違いは、市場価格を参考にするので、高く売れる可能性があり、売却後の生活においても、引っ越し先の費用を捻出して、生活に困らないような配慮がされます。
　債務整理では、無理のない返済方法を提案し、債権者が返済の可能性を示す事で了解を取り付け、債務者の負担を軽くしながら返済計画を進める事ができるので、できる限り早く任意売却を実行する事をお勧めしています。

裁判所の許可が必要な任意売却
債務者が自己破産を申請すると多くの権利を失ってしまいますが、住宅ローンの返済義務がなくなるので安易に選んでしまうと、信用問題でブラックリストに載り多くの社会的な制限を受けてしまいます。担保不動産に保証人がいる場合には、保証人が返済義務を負う事になり、自分が責任放棄した事で、信用していた家族や親戚などに、負担を負わす事になります。裁判所が自己破産の許可を出す事で、所有する不動産や全ての財産が、「破産管財人」と裁判所の管理に置かれる事になります。「破産管財人」は、弁護士などに依頼して債務整理を行います。その場合は、担保不動産の売却を「競売」または「任意売却」によって、破産者の総財産の集合体である「破産財団」に代金の一部を保管し、それ以外を担保権のある債権者へ、返済の配当を裁判所が行う事になります。改正民法による「担保権消滅制度」とは、債権者が売却代金に同意しない事や、財団組入額に不満がある場合などで担保権を行使した場合、また新法では、破産管財人が裁判所の許可を取る事で、担保権を消滅させる事ができ、任意売却を実行する事が可能になります。この場合の買主は、売買代金から破産管財人へ財団組入額等を分けて支払い、裁判所へ残りの金額を支払う事で、担保権が同時に消滅する事になり、債務の配当を裁判所が行います。この場合の抹消登記は裁判所書記官が代行する事になり、所有権移転登記に関しては、破産管財人と買主が共同で実施する事になります。

まとめ
任意売却での、裁判所の許可が必要な場合とは、債務者の自己破産申請の許可が実行される事で、財産の管理責任が「破産管財人」に移行します。債務整理の為に、破産管財人は、裁判所の許可を得て、任意売却の実行と担保権の消滅が可能になります。



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離婚や病気、事故などの理由で、持ち家を売却しなければならない状況に陥ることがあります。その際に住宅ローン返済が苦しい状況にある場合、まず検討したいのは「任意売却」です。ここでは任意売却の流れと期間について紹介していきます。

任意売却の流れ
債権者と連帯保証人の同意を得て、住宅を売却する手続きのことを任意売却といいます。売却して得た利益を残債返済にあてて、住宅ローンの残債をゼロ、あるいは、それに近い状態に持っていくことが出来れば成功といえます。具体的な流れを見ていきましょう。

①価格査定とローン残高の確認
最初にすべきことは、価格査定と、住宅ローンの残高証明書の取得です。まずは、住宅価格の査定をします。残債よりも住宅の価値が低い状態を「オーバーローン」といいますが、この状態に陥ったとき任意売却の検討を進めていきます。

②債権者から任意売却の許可をとる
任意売却において一番重要なことは、銀行等に売却の許可をもらうことです。売却で「債務を減らす」という目的を明示する必要があります。また連帯保証人がいる場合は、こちらにも売却の了承を得なければなりません。

連帯保証人は、債務者がローンの返済を滞らせると残債の支払いを命じられてしまうからです。連携をとって、保証人に迷惑をかけない形で売却を進める必要があります。すでに、住宅ローンの返済が滞っているのならば、できるだけ早く任意売却の意思があることを債権者に申し出る必要があります。

何も連絡をしないと連帯保証人に迷惑がかかり、最悪の場合は競売への手続きが進められてしまいます。

③売却の開始
任意売却は、一般的な売買物件と変わらない方法で売りに出されます。しかし、競売では「競売物件情報」として家の住所などが公表されてしまいプライバシーを保てませんが、任意売却の場合はその心配はありません。

④売買契約
買い手が見つかれば、売買の契約へと進んでいきます。決済日を決めて手付金を受け取ります。しかし、一般的には、手付金は決済日まで不動産業者が預かるのが常のようです。

⑤決済及び引渡し
売買契約から約1ヶ月後に決済が行なわれ、物件の引渡日が設けられます。売買金額は優先的に債務の返済にまわされますが、引越し代金などを都合つけてもらうことも可能です。

⑥債務が残る場合
売却後もローンが残ることが多いでしょう。ただし任意売却をしたあとは、無理のない範囲で返済計画を立てることができます。

売却可能な期間
売却が出来る期間は、金融機関の許可を得たあと、「代位弁済」から競売の「開札」までです。代位弁済とは、債務者に代わって保証会社が残った住宅ローンを一括返済することです。つまり代位弁済をもって、債権者は金融機関から保証会社に移ります。

代位弁済される時期は、債務者の住宅ローン返済が一定期間滞ったときです。具体的には返済が3ヶ月～6ヶ月ほど滞れば、保証会社が代位弁済します。この代位弁済をもって、任意売却が可能となります。

競売の開札がリミット
代位弁済をもって任意売却が可能となりますが、リミットもあります。任意売却のリミットは、競売が開札したときです。このときまでに任意売却によって引渡し、決済まで終えていなければなりません。

競売がはじまるのは代位弁済から約半年後になります。任意売却が可能な期間はその6ヶ月間となります。

まとめ
いかがでしたでしょうか?　任意売却の流れとその期間を通してみてきました。キーになることは、「早め早めの対策を立てる」ことになるでしょう。ご自身のためにも、周囲のためにも、その必要が出てきた場合には早めに手を打ってください。



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住宅ローンの返済が出来ずにお悩みの方は、今後どのように考えればいいかわからない事でしょう。自宅や不動産などが、強制的に競売という形で売られてしまう事になれば、無一文で自宅を追い出され兼ねないのです。不安解消の為にも、その後の生活も考えたい任意売却とは、どのようなものか詳しく説明しましょう。

競売と任意売却の比較
最初に述べたように、住宅ローンの支払いが出来なくなると、最終的には競売に移行して、自宅などが入札方式で売られる事になってしまいます。任意売却との内容を比較して違いを知ってもらいましょう。

1.競売による方法
借金や住宅ローンなどによって、支払いが出来ずにいると、金融機関や保証会社は、債権者として抵当権の行使として、自宅を競売などで売却して、資金の回収をはかる方法です。債務者である自宅の所有者は、それを拒む事が出来なくなります。

競売の場合は、市販価格よりも７割前後の価格で入札に出されてしまうので、ほとんどの場合は、債務が残ってしまい無一文の状態で自宅を追い出される事になるのです。借金などの残債がなくなるわけでなく、その後の支払いは続きますが、その当てもないので、自己破産を検討する事になってしまうのです。


2.任意売却による方法
同じように、自宅を販売する事になりますが、競売とは異なり、一般の不動産流通の方法によって売却を行うので、競売よりも高く売れる可能性があるのです。価格を下げなくても、周りの不動産相場と物件の状態などで査定されるので安く売る必要がなくなります。

売却後も引っ越し先の用意や、生活に困らないような支払いの交渉を、任意売却専門の不動産業者が交渉をしてくれるので、任意売却は、多くの不安を解消してくれる可能性を残しています。

支払いを終える事が出来れば、その後の自立によって、また自宅を保有する事も考えられるのです。支払いが残るのは仕方がないとしても、その後の生活を考えた場合には、安心出来る選択になるのです。

任意売却専門の仲介での注意点
仲介の方法は、「1番目の専属専任媒介契約」と「2番目の専任媒介契約」および「3番目の一般媒介」がありますが、専属の業者を決めて金融機関の交渉や売却後の住まいの用意や、残った支払いの金額交渉を考えると、1番か2番の仲介を選ぶ方が無難でしょう。全てを任せる場合には、1番の「専属専任媒介契約」を選ぶ事になるでしょう。

1.債権者との交渉
金融機関が持っている抵当権を抹消する事で、売却の準備が出来るので、その為の交渉依頼をする事です。

2.買主との契約での注意点
買主を業者のネットワークや募集広告によって見つけ出して、売買契約の仲介をしてもらいます。
※抵当権の交渉が出来なかった場合の無条件の契約解除を確認する事。
※ありのままでの状態で買取してもらい瑕疵などについて「契約不適合責任」を問わない事。

3.引っ越し先の用意
売却額や引き渡し日などが決まったら、債権者の同意を得て引っ越し費用の捻出をはかる事です。
※当然の行為ではなく、交渉の結果次第のため、仲介者に確保出来るように依頼する。

4.残りの支払額の交渉
債権側の考えで、回収出来ないよりは「債務を圧縮する事」を選ぶように仲介者が交渉して、残債の支払いを少なくしてもらい、毎月の支払いを楽にする事。

まとめ
以上のような、注意点を踏まえる事で、競売では出来ない、自宅の所有者が売却後の安心の為に交渉を任売売却にたけた専門業者に依頼する事で、ある程度の望みをかなえるチャンスが出来るのです。競売にならない為にも早めに決断する事が望まれます。

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税金を納めることは国民の義務とされています。しかし、何らかの事情で滞納せざるを得なくなった場合、不動産はどうなのでしょうか？今回は、税金の差押えと任意売却のことについてお話します。

税金の滞納
あなたが税金を滞納してしまった場合、どうなるのかというと自治体から督促状が届き、支払いに応じればそれでよいのですが応じない場合は最悪、口座などが差押えられるだけでなく不動産や自動車などもその対象となります。

もし不動産がその対象になったとしたら、住む家を失うことを意味しており生活拠点を一つ失うというリスクを伴います。そういうことを考えると、滞納した税金を払いたいという切実な思いをお持ちでしょう。

滞納している税金については、そのまま放置するのではなく、まずは相談してみるのも一つの手段です。ですが、住宅ローンを返済しているときに、税金を納める余裕がないという状況になったという意味では深刻な話でしょう。住宅を手放すことを決意し、税金の滞納分として支払いたいと考える方もいるでしょう。

差押え
さて、先ほど税金の滞納分をどうやって返済するか、住宅を手放して支払い分に回したいということも一つの考えになり、差押えの後では当然ながら不動産の任意売却はできないというのが自然の流れといえるでしょう。

任意売却できない状況では不動産登記簿にもその旨が掲載されていることでしょうし、債権者は差押えた側として書かれるのは当然のことです。差押えられた不動産の行方はというと、その後、裁判所に競売の申し立てをすることにより競売開始となり、入札した方のもとへと譲渡され、落札した金額については税金の滞納分へと回されます。

それでも滞納分が残った場合は、支払いをしながら生活していくことになります。別の方法はないのでしょうか。

滞納の解消方法
通常の競売では不利な売却方法でも、有利な任意売却へと進めていく方法があります。

自治体への相談
まずは自治体に相談することから始まります。役場の担当者を相手に事情を説明してから、滞納した税金をきちんと払う旨を伝えれば状況が変わるのではないかということです。難しいと思いますが、役所の方と粘り強く交渉をしておくことが大事です。

税金の滞納分支払いをするということを伝えることが最初の一歩ですが、担当者のことですので簡単には応じてくれる保証はないのです。その理由はすでに不動産が差押えられていますので、任意売却をすることができなくなっています。

不動産会社への相談
自分の力で解決できない問題ではないのですが、差押えられた物件を任意売却するとしても、相当の知識を要求されることでしょうし、自力で対応することは難しいものだというわけです。

では、どこに相談すればよいのかということになりますが、それは、任意売却を専門に扱う不動産会社に自分と自治体の間に入ってもらう、つまり仲介側として処理を進めてもらいます。

自力で対応してもらうのは難しくても、経験豊富な不動産会社ならば専門的な知識を有したスタッフがいます。そのスタッフへ相談して税金の支払いをしたいが、差押えられたので任意売却して、その売却額を支払いに回したいという旨を伝えておけば、当該物件に対して解除命令を依頼します。その後は通常のやり方と同じ要領で対応できるため、売買成立をした後で、代金を滞納した分の税金として税務署などへ納税できるわけです。

まとめ
以上、税金の滞納による差押えでも任意売却はできるのかという話でしたが、一般的には難しくても、専門の不動産会社に仲介役として入ってもらうことからスタートし、差押え解除をお願いしてもらえば対応可能であるということです。



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住宅ローンの返済が滞ってしまった。そして金融機関からの督促が!放っておくと競売にかけられてしまいます。そうなってしまう前に知っておきたい任意売却のスケジュールについてご紹介していきましょう。


これだけは知っておこう!　金融機関はやさしくありません
督促が来た段階で、精神的にかなり負荷がかかってしまいます。どうにかこの状況を打開したい!そう思ってまず駆け込みそうなところが金融機関です。しかし、「相談に行ってみたのはいいが、まったく親身になってもらえず、がっかりした」という事もよく聞かれます。金融機関はあくまでも損をしたくないという姿勢でしょう。任意売却を検討しているのであれば、1にも2にもまず不動産業者、しかも、任意売却に精通した業者にコンタクトをとってみるべきです。


督促がきてから任意売却完了までのスケジュール
ほとんどの方がまったく経験したことのない「任意売却」。右も左もわからない状況で金融機関に行けば冷たい態度をとられてしまう。先にも書かせていただきましたが、そんなとき頼りになるのが任意売却に精通している不動産業者。

ここでは不動産業者にコンタクトをとるところから任意売却完了までのスケジュールをご紹介いたします。

1. 任意売却に精通している不動産業者に相談しましょう。
一人で悩みを抱え込まないで相談することが大切です。的確な解決策をプランニングし提案してもらいましょう。
2. 任意売却の媒介契約の締結をします。
不動産業者での正式な受付になります。
3.金融機関に任意売却の申請を出します。
任意売却の意思を金融機関に報告します。売却価格の調整、担保解除料の調整、差押えの解除交渉、残債の返済方法や引っ越し費用の控除などの交渉や協議を不動産業者が行います。一般的に1ヶ月ほどかかります。
4.販売活動を開始します。
広告などを作成していきます。通常販売期間は3ヶ月～6ヶ月程度です。
5.買主が決定します。
不動産売買契約を締結します。
6.売主の引越しが完了します。
引越しの費用等も相談できます。
7.任意売却が完了します。
売却代金にて金融機関に返済します。
8.住宅ローン残債務が確定します。
住宅ローン残債務の返済方法について不動産業者がサポートします。

まとめ
いかがでしたでしょうか?知らないことによる不安がときには誤った方向へ進んでしまう場合もあります。督促がきてから任意売却完了までのスケジュール・上記8ステップを踏むことはとても大切なことになります。早めの相談と任意売却に特化した専門の業者や不動産業者をきちんと選択することが必要です。


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あこがれのマイホームを手に入れたのはいいけれども何らかの事情で金融機関から借りたローンが滞り最悪返済ができなくなった場合、どうしたらいいのでしょうか？このまま手をこまねいていると競売という最悪の事態になります。そうならないための対策として任意売却という方法について解説していきましょう。

任意売却とは？
競売を回避するための手段であり、できれば競売にかけられる前に差し押さえられないために金融機関と協議してお互い合意のうえでおこなわれます。

仮に競売になると債権者もローン残金の回収が少なくなります。その点、任意売却での物件販売は返済金が競売より多く回収できるという両者にとっても、とても合理的でメリットがあります。

任意売却と競売の違い
ほとんどはマイホームなどの不動産物件を購入する場合、金融機関から住宅ローンを借りるのが一般的です。しかしローンの返済ができなくなると債権者である金融機関は、債権を回収するため裁判所に競売の申し立てをおこないます。

通常競売にかけられた物件は市場価格の約7割程度で販売されるため、売れたあとも残債として借金がのこることが多く、債務者は強制退去命令で自宅を失うだけでなく借金も残るため、さらに経済的にきびしくなります。

それにくらべ任意売却物件は、自分の意思で金融機関と相談のうえ不動産会社に委託して自分が売りたい物件価格を提示することができます。

また、金融機関との相談により売れるまでの延滞金を免除してくれることの可能性はあるでしょう。退去日は買主との相談で少しの期間でしたら、のばしてもらえることもあります。
基本的には、金融機関の債権者にとっては、不良債権ですが任意売却物件は一般的な不動産取引と変わりがありません。

任意売却物件のメリットとは？
・場合によっては、高額査定がつき高くで売れることで残りのローン残高よりお金が返ってくることもあります。
・競売に比べて任意売却の場合、金融機関の信頼を失わない
・裁判所からの命令で強制退去をしなくて済む
・周辺住民に知られずに悪い印象を与えないで済む

また、特別な場合ですが、購入者が賃貸を目的とした物件購入でしたら相談の上、引き続き住むことも可能な場合もあります。

任意売却物件の流れを把握しよう！
〇ここで任意売却の流れを下記で紹介しましょう。
・不動産会社の情報を集め、良い業者を決めます。
・不動産の現状把握をおこないます。
・不動産の価格調査をおこないます。
・不動産会社と媒介契約をします。
・債権者である金融機関と任意売却について相談、調整をします。
・販売に向けて不動産会社の各種サイトや他業者への開示で購入客を探す販売活動をおこないます。
・購入者がきまったら選定してお客様と購入価格や条件について相談、調整をおこないます。
・債権者である金融機関に売買代金などについて提示し同意をえます。
・引渡しのため引っ越しをおこないます。
・売買代金の決済

まとめ
金融機関からの債務は、任意売却という方法で売り出すことにメリットがあります。もしそのような事態になった場合は、金融機関や専門業者である不動産会社と相談の上任意売却で進めていくことが賢明でしょう。

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住宅ローンの返済が滞ってしまい、任意売却について検討している方は、そのメリットに目が行きがちですが、注意点も考慮しながら先に進めなければいけません。こちらでは、任意売却を選択する際のメリットと注意点についてお伝えしましょう。

任意売却と競売
任意売却とは、住宅を購入する際に金融機関より借入をした、住宅ローンの返済が滞ってしまった際に、金融機関が担保として付けた抵当権の実行(競売)をせずに売却をし、売却額によって住宅ローンを一括返済する事を指します。

競売とは、金融機関がもともと住宅ローンを貸した不動産に付けている抵当権を実行する事です。抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人(債務者)が返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利の事をいいます。

競売は、本来の抵当権の権利に基づく債権回収方法であり、銀行が裁判所に申立てる事によって行います。

任意売却のメリット
任意売却のメリットを以下のようにまとめました。
〇競売よりは高く売れる　(相場の8～9割前後)
〇滞納の事実をしられない
〇引渡し日を相談できる　(競売だと裁判所が決めた日程で強制的に売却される)
〇引越し費用が支給される可能性がある　(競売だと自己負担)
〇売却後のローン返済を分割にできる　(競売だと一括のみ)

引越し費用は、銀行によって異なるので支給されない場合もありますが、それでも一般の売却と同じように販売活動ができるため、販売価格も競売より高くなります。

任意売却の注意点
メリットを見ていると、任意売却をする事に不安がなくなる方もいらっしゃると思うのですが、進めるにあたっては注意すべき事もあります。任意売却の注意点は以下の5つです。

●滞納したらすぐに相談する
任意売却は、競売にかけられてしまう前に、売却を完了させなければならないため、時間との勝負になります。そのため、競売にかけられる事になったら、すぐに不動産会社に相談をしてください。

●引越し先は早めに確保
任意売却をすると、売買契約と引渡しが同時に行われるため、すぐに引越しをしなければなりません。任意売却に至る経緯から、経済的に厳しい状態なのは間違いないので、保証人や初期費用の調達を、信頼できる親族などに早めに相談をしておく事です。

●自己破産の判断は慎重に
不動産を売却しても、ローンが残ってしまい家計が厳しい状況であれば、自己破産を考える事もあるかもしれません。しかし、自己破産をすると、連帯保証人に返済義務が移行します。しかも、連帯保証人に対して一括返済が求められるため、結果的には連帯保証人に多大な迷惑をかける事になります。

●任意売却に強い不動産会社を選ぶ
任意売却の条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社の交渉次第です。任意売却の実績が少ない不動産会社や、知識の浅い担当者が交渉すると、不利な条件になってしまったり、時間切れになって競売へと進む場合があります。

●悪徳業者に注意
競売を申立てられてしまうと、その後裁判所が「配当要求終期の公告」という情報公開を行いますが、裁判所に行けば誰でも見る事ができます。

配当要求周期の公告が行われると、その後、任意売却業者から電話やDM、訪問営業があります。中には、悪徳業者の存在もあるため、気を付けなければならない点だと言えるでしょう。

まとめ
一部の金融機関では、任意売却を認めないケースがあります。その場合、金融機関側の主張が通り、任意売却自体を行う事ができなくなります。認めない理由の多くは、金融機関からの住宅ローン滞納督促状に対して無視を続けた事が原因です。滞納によって後ろ向きな気持ちにはなってしまいますが、金融機関からの連絡には必ず応じましょう。

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任意売却とは、金融機関からの住宅ローンで住宅を建て、病気やけが、または、失業などの経済的な理由で借りたお金が返済できなくなった場合、金融機関の承諾をえて不動産会社に委託し、住宅を売却することになります。今回は、任意売却に出した物件が売れた際、売主(債務者)はいつまで住めるのか説明していきましょう。

任意売却は売り手にとって有利
住宅ローンを借入する際、金融機関は住宅と土地に抵当権を設定します。その後返済できなくなる状況が発生すると金融機関は、借入金を回収するため住宅・土地などの不動産を裁判所に申し立てて差し押さえることができます。

不動産物件の相場は市場価格の約7割程度が一般的ですが、任意売却では競売と違って債務者が不動産物件を自分の意思で市場価格に近い価格で売ることも可能となります。

しかし、競売や任意売却どちらも残りの債権があれば支払わなければいけません。その点任意売却は、売主側が買い手と値段交渉ができますので少しでも残債を減らすことができる効果があります。

任意売却はメリットが多い
任意売却のメリットについて下記でみていきましょう。

1.競売価格より高く売ることができる
2.売却まで時間的余裕があり退去後の生活場所の確保について考えることができる
3.買い手と相談して賃貸として住み続ける可能性がある
4.競売とは違い裁判所から公開されることがなく周辺の住民や知人に知られない
5.不動産売買のための諸費用(仲介手数利用、測量費用、登記料)料が通常は不動産物件の売買価格に対して3％から5％かかる事が一般的ですが任意売却の場合は、売却の代金から精算されるので費用の持ち出しがありません。

任意売却の場合いつまで住めるの？
通常は任意売却に出した不動産物件は、購入希望者が決まると売買契約や購入者が金融機関でのローンの手続きなどで1ヵ月から2ヵ月間ほどかかります。それから債務者は物件の引渡しとなります。

退去の時期は債権者である金融機関が決めることが多く任意売却で決めた販売期間が6ヵ月の場合は、それまでに不動産の売却をおこない住んでいる物件から引っ越しをしなければいけません。

あくまでも状況により目安ではありますが、基本的には、買い手がつくまでのあいだ住めるということになります。しかし、退去日は買い手側と相談し調整することも可能な場合もあります。

ここで注意したいのが、買い手が決まるまで住めるのはいいのですが、金融機関にとっては、はやく不動産物件が売れて債権を回収したいという意図があり、それに期間が長くなることで遅延金が増えていきます。

まとめ
任意売却が競売と大きく異なる点は、競売が裁判所からの命令により強制退去という法的手段をとることができることに対して、任意売却は売買契約を結んでから明渡しの日(退去日)を買い手側と相談が可能ということがメリットではないでしょうか。


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