不動産お悩み解決ブログ

住宅などを建てる場合ほとんどの方は、金融機関からローンを利用することが多いのではないでしょうか？共働きの夫婦が共有名義で申し込むケースもあります。このような場合、お互いが連帯債務者となります。連帯保証人は、よく耳にしますが、連帯債務者という名称は、聞いたことがない方も多いのではないのでしょうか？今回は、任意売却をする際の連帯債務者について調べてみました。

任意売却とは
金融機関に住宅ローンの支払いが何らかの理由によりできなくなった際、そのまま手をこまねいていると競売にかけられてしまいます。競売になると相場価格の約7割で売却されるためローンの残債が出た場合、さらに支払いを続けることになり経済的負担も大きくなります。

そこで金融機関と相談のうえ少しでも物件を高く売ることが任意売却という方法です。金融機関も競売よりも多くの残債が回収できますのでお互いに良いことだと思います。一般的には、不動産会社を通して物件を売りに出すことが多く不動産会社選びが重要となります。

連帯債務者とは？
住宅やマンション、一戸建てなどの不動産を購入する際には、金融機関は、債務者が支払いできなくなったときのために連帯債務者を設定します。そして仮に債務者が、借金返済が困難になった場合、金融機関は債務者に代わって連帯債務者に債務の支払いを要求します。

つまり債務者が借金を払うことができなくなった場合、連帯債務者が支払う義務を負うということになります。任意売却においても、どちらか主導で行った場合でも、連帯債務者の許可を必要としますので、注意しましょう。連帯保証人との違いは、主債務者が、同等になるのが連帯債務者なので、債務の請求はどちらでも良いことになります。

2種類の任意売却方法
1.仲介
物件を不動産会社に売買委託をして売る方法ですが、不動産会社の査定した価格をもとに売りたい価格を売主が決められるメリットがあります。

2.買取り
物件の売買価格は不動産会社が査定して決めます。不動産会社は物件を売るためのリフォーム料などを計算して価格を決めますので仲介に比べて多少安くなりますが、早く物件が売れるというメリットがあります。

任意売却のメリット
【メリット1】
競売などの相場価格(市場価格の約7割)に比べて一般的な不動産取引価格で売却するので、より市場価格に近い価格で売却が可能であり、金融機関からの残債が少なくなり債務は金融機関と相談・協議し、無理のない金額で分割返済が可能となります。

【メリット2】
不動産売却には不動産会社への仲介手数料や登記費用・登記料がかかります。その諸経費は売却価格の3％～5％ですが任意売却の場合、その売却費用から差し引かれますので諸経費にかかるお金の準備が必要ありません。

【メリット3】
競売にかけられると裁判所のホームページや新聞に広告が出されますが、任意売却は不動産会社を通しての売却方法なので、周辺住民などに金融機関への住宅ローンの返済が滞り困難になった事情が知られずに済みます。

【メリット4】
自分の意思で売却でき価格が決められ、売却後も買主が賃貸目的での購入である場合、自宅に住み続けることができます。

【メリット5】
仲介人の交渉にもよりますが、引越しをする際に金融機関との交渉によって引越し費用や初期費用を出してもらえる可能性があります。

まとめ
夫婦で自宅を共有名義で金融機関からローンを組んだ際には、お互いが連帯債務者となります。何らかの事情でローン返済が困難になった際には、早めの対策として任意売却をおすすめします。また、物件をできるだけ高く売るためにも不動産会社選びがとても重要となってきます。

任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

任意売却には「任意売却の費用控除」という制度があり、抵当権等の登記抹消費用や、転居にかかる費用を最小限に抑え、負担を軽くすることが可能です。ここでは、そうした制度について詳しくみていきます。

費用負担なく任意売却できる制度がある
任意売却では「任意売却の費用控除」という制度があり、必要な費用を売却金額から控除できます。債務者の費用負担なく売却が出来るように債権者が、売却に必要な経費を売却金額から支払うことを認めているのです。

控除の対象になる費用には以下のようなものがあります。

・不動産売買仲介手数料
・抵当権などの登記抹消費用
・マンションの管理費・修繕積立金などの滞納分
・固定資産税・住民税等の滞納による差押え解除費用
・転居費用

抵当権等の登記抹消費用
抵当権とは、債権者が融資する際に借主の所有している不動産などへ設定しておける担保の一種です。債権者は、債務者がお金を返せないと判断すると抵当権を使い債権を回収しようとします。それが競売です。

不動産を売却する際は、設定されている抵当権を外して購入者へ引渡すことが求められます。そのため、抵当権等の登記抹消費用を控除の対象とするのです。

管理費・修繕積立金などの滞納分
マンションを任意売却するとき、物件を売却した金額から滞納した管理費や修繕積立金の分を差し引き、債権者が負担して滞納分を完済することが出来ます。

固定資産税・住民税等の税金の滞納分
税金滞納による不動産の差押えがなされていた場合には、その解除をしてもらわなければ任意売却は不可能です。その場合でも、債務者がまとまった金額を納付することは難しいため、債権者に協力をお願いすることになります。

転居費用
買い手が決まってもお金がなくて転居できなくなるケースもあります。その場合、債権者に対して、わずかでも現金を手元に残すよう交渉します。これが任意売却時の転居費用に該当します。

ただし、必ず認めてもらえる訳ではないので、最初から転居費用を見込んでの任意売却はあまりお勧めいたしません。しかし、任意売却を成功させるうえで必要な費用となれば、交渉の余地は十分にあります。

費用負担が最小限で済むのは競売開始決定前
経済状況が厳しい中で取り組むのが任意売却です。誰しも金銭的な余裕はありません。その中で、債権者も協力し、なるべく不動産を高値で売却し、借金を多く返済してもらう努力をする必要があります。

その結果、債務者が任意売却を望むならば、費用負担が最小限となるように債権者も様々な経費を認めてくれます。

しかし、任意売却の費用負担が最小限で済むのは、競売開始決定前までとなり、競売開始が決まった後では任意売却を成功させるための関門も一段と難しくなります。当初は認めてくれた転居費用なども競売が開始決定された後では断られることも考えられます。

出費を最小限に抑えるには、競売が開始決定される前に任意売却で取引を終えておく必要があります。任意売却を成功させるためには速やかに相談し、行動することが肝要と言えるでしょう。

まとめ
任意売却だからこそ使える様々な控除について述べてきました。競売にかけられてからでは、任意売却の可能性を減少させてしまいます。ローンの返済が滞っていたら、早めの決断で任意売却をすることをお勧めします。



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住宅ローンの未納が続いて自宅を手放さなければならなくなった場合、債務すなわち借金をできるだけ少なく抑える方法の1つである任意売却。しかしその進行中に住宅が差押えられるケースも珍しくありません。差押えを解除する方法はあるのでしょうか?　考えていきたいと思います。

住宅ローン滞納が続くと・・・
マイホームを手に入れる際、銀行などの金融機関でローンを組むことにより購入資金を借り入れ、以降月々定められた金額を返済する方式を取られる方は多いと思われます。

しかし住宅ローンの返済を滞ると、3ヵ月から6ヵ月の間に「期限の利益喪失」という事態に陥ります。つまり、ローン残額についてこれまで通り毎月分割して返済する方法が無効となり、全額一括払いで請求されるわけです。

債権者すなわちローン残高の支払い先もローンを組んだ金融機関から保証会社へと移行します。加えて保証会社は裁判所に申立てを行い、競売に向けた準備を進めていくこととなります。

競売とは、裁判所が主催する財産の処分方法です。対象となる物件についてその購入希望者を入札形式で募り、その中で最も高額を提示した人にその提示額で売却するという流れとなります。

不動産が競売対象となった場合、正規の不動産評価額は適応されないため、一般より低額で売却されるケースが主となります。売却額はそのまま債務の穴埋めとして債権者が受け取り、住宅の元所有者である債務者に渡ることはないと見て宜しいでしょう。この競売に向けた準備段階で、対象の住宅は差押えを受けることになります。

差押えとは
住宅ローンでは契約上、債権者側に抵当権が与えられることになります。これは、資金を借り入れる債務者が返済不能に陥った場合、返済金に代わって住宅そのものを債権者側が取得できる権利に相当します。

これに基づいて、債権者側は競売申立てが可能となるわけです。申立て開始から競売落札者決定までの間、債権者が競売物件を扱う権利について法的に抑制するため、差押えという処置が取られます。

これにより債権者は、物件を独断で売却処分するなど、所有者として本来認められた権利を制限されることになります。また、差押えは、競売など民事上の理由のみならず、税金の滞納など行政上の理由からなされる場合もあります。

任意売却と差押えの解除
競売では不動産評価額が考慮されないことから、売却額が通常の不動産売却と比べて低額となるのが常です。しかし、住宅ローン滞納を理由とする売却すなわち任意売却であれば、不動産評価に基づいた売却価格が設定され、競売時より高額の売却額が見込めます。

つまり債務者にとっては、競売より負債の残額を低くすることが期待でき、借金の負担を軽減する可能性があるわけです。ですが、任意売却を成立させるには、通常の不動産売買とは異なる条件が必要です。

それは、物件に対して抵当権を持つ債権者側に、その権利を抹消してもらわなければならないということです。抵当権の抹消がなければ、既に差押えがなされていた場合、その解除ができません。

つまり任意売却を実行するには、抵当権を持つ債権者側の協力が不可欠であるというわけです。

まとめ
以上のように、住宅ローン支払いを延滞するとやがて期限の利益を喪失しローン残高全額の一括返済を迫られるようになり、住宅について競売申立てが出され差押えなどの事態が生じるという流れを踏まえておきます。競売より借金を減らすことが見込める任意売却を行うには、債権者側が持つ抵当権の抹消ひいては差押えの解除が必要であるため、債権者側の協力を得ていなければならない、という点について確認してまいりました。

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期限の利益喪失」の通知が届き、何の手立てもしなければ任意売却にかけられる時間は限られてきます。任意売却にかける時間が限られるということは、成功確率が下がる可能性が増します。そのため、速やかに行動に移していかなければなりません。

期限の利益喪失の通知が届いたら
住宅ローンの滞納が合計で半年となった場合、金融機関から期限の利益の喪失に関する書類が送られてきます。これは、お金を借りた金融機関からこれ以上支払いを待つ猶予がない、ということを示すものです。
金融機関から住宅ローンなどを組んでお金を借りる際、金銭消費貸借契約という契約を結びます。この住宅ローンのように、債務を分割して返済期限を設定して返済できる契約を「期限の利益」と言います。
しかし、住宅ローンの返済がなされていない場合、金銭消費貸借契約を破ることになります。そのため、「期限の利益」を失うことにより、その時点での残債務を一括で返済することを求められてしまうのです。
住宅ローンの場合、通常合計６回の滞納をしてしまうと期限の利益が失われることになります。期限の利益が喪失されると、定められた期日までに現金で一括返済するようにという「期限の利益喪失に関する通知」が送られてきます。
住宅ローンの場合は、「代位弁済」という住宅ローンの債務を保証する会社が、一括でローンの支払いを債務者に代わり行うことができます。代位弁済後は保証会社に金銭の返済をしなければなりません。

期限の利益の喪失は放っておくと競売へ直結してしまう
「期限の利益喪失」の通知が届いてしまった場合、不動産を売却し、ローンを返済する以外に解決策はないでしょう。一般的に住宅ローンが払えなくなった場合、その住宅は競売にかけられます。
そうすると、競売物件として住所や室内写真などが広告などに公表され、入札という形で購入者が決定されます。デメリットとして、購入者から引っ越しの要求をされた場合、時間や費用がなくても、拒むことはできないことが挙げられます。競売は債務者にとって最も避けたい売却方法です。
期限の利益を喪失した場合に競売にかける以外に解決する方法が「任意売却」です。任意売却は、所有者の意志で不動産売却を行うというもので、債権者の同意を得て販売活動をしなければいけないという前提はつきますが、メリットとして一般的な不動産取引とさほど変わりがない点が挙げられます。他にも、任意売却には競売にない以下のようなメリットがあります。

・お金の持ち出しがない。
・競売よりも高く売却できる可能性が高い。
・金額によっては引越し費用を確保することが出来る。
・引越し時期の都合をつけることが出来る。
・残債も毎月無理ない範囲内での返済ができる。

このように任意売却は競売と比較して非常にメリットのある売却方法ですが、取り扱っている不動産会社が少ないことによって認知がされておらず、競売になってしまっている不動産も多いのが現状です。
期限の利益喪失通知が来ても放置してしまうと、任意売却にかけられる時間は減っていきます。任意売却にかけられる時間がなくなるということは、任意売却の成功確率を下げてしまうことになるのです。
早目に任意売却を取り扱っている不動産会社に相談することで、任意売却が成功するかどうかが決まってくるのです。

まとめ
期限の利益喪失のお知らせが来たら速やかに任意売却の準備を始めましょう。その際は、任意売却を扱っている不動産会社が強い味方になります。


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マイホームを購入することは、誰もが夢ですよね ! そのマイホームを何らかの理由で手放さなければいけなくなる事情は様々ですが、金融機関からの強制執行による競売や、任意売却があります。今回は、競売を避けるための任意売却について書いてみたいと思います。

任意売却とは?
金融機関から住宅ローンを借りてマイホームを建てた場合、その不動産に抵当権が設定され、住宅ローンが全額完済されるまで自由にマイホームを売却することはできません。しかしローンの滞納など条件を満たすことで、金融機関と調整し、任意売却をすることができます。その際は、不動産会社などを通してマイホームを売却することになります。

競売とは?
自己資金でマイホームを購入するのは一部の方で、ほとんどの方が金融機関での住宅ローンを利用してマイホームを購入することが一般的でしょう。住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入するマイホームや土地を担保として抵当権の設定をおこないます。

しかし、毎月の支払いが何らかの事情でできなくなった場合、金融機関は、支払いの催促をおこないます。それでも支払いが困難な際には、残った債権回収のため裁判所に強制執行の手続きをおこない競売にだします。

競売にかけられる前に任意売却という方法を利用することで、競売よりも高く売れることが可能となりいろいろなメリットがあります。

任意売却のメリットとは?
1.競売価格より高く売れることが多い
競売物件の価格は、一般的な市場価格相場の6割から7割だといわれていますが、個人や不動産会社を通して売ることで任意売却の場合、競売価格より高く売れ、場合によっては、市場価格よりも高く売れる可能性もあります。

2.金融機関への残債が少なくなる可能性がある
任意売却で売れた価格から差し引いた金額が少なければ、その後の返済額の負担が軽くなります。

3.引っ越しの時期を相談できる
物件が売れた場合でも買主と引っ越しの日を相談ができ、話し合いの結果次第ではゆとりをもって引っ越しの準備ができます。

4.住み続けることの相談ができる
物件の買主が賃貸目的で購入している場合、同じ家に住み続ける相談ができます。

5.売却にかかる諸費用が相殺される
金融機関と相談のうえ不動産を売却する際には、仲介手数料や行政書士にかかる費用などはかかりますが、手元からは一切費用が出ずに売却された金額から差し引かれます。

6.近隣住民に知られない
競売にかけられたというと、近隣住民には悪い印象をもたれがちですが、任意売却ですと、不動産会社を通して売りにだすので近隣住民に知られずに売却ができます。

まとめ
これまで任意売却のメリットについて書いてきましたが、何らかの事情で住宅ローンの返済が困難となった際は、競売にかけられる前に早めに金融機関で任意売却について相談するとよいでしょう。


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住宅ローンの支払いが困難になり、債権者からの申請で、不動産が競売にかけられる前に、任意売却を行う為の話し合い承諾で競売を避けることができます。任意売却が決まってから家の引っ越しをするまでの期間などについて調べていきましょう。

競売とは
金融機関などからお金を借りると、金銭債務を負うことになり、債務者が金銭支払い義務を果たさない場合は、債権者は裁判所へ競売の申立を行います。債務者の不動産を差し押さえて、競売により処分し代金回収をします。その債権回収方法の一つが不動産競売です。

任意売却とは
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合に、担保権(抵当権等)を実行して債権を回収する為に債権者は競売による不動産売却で現金化するのですが、市場価格より安くなる場合があるので、債権者と債務者の仲介により調整を行い、市場価格を取り入れて、担保不動産を売却することを言います。

任意売却のメリット
不動産を高い価格で処分できれば、債権回収額も多く、債務者の残債をより少なくすることが可能です。親族に買ってもらえば、不動産を処分した後もそのまま住み続けられる可能性があり賃貸で住み続けるリースバックもできます。

任意売却の手続きを、専門の仲介人に依頼することで、債権者との交渉や売買契約の段取りの手続きを任せられます。任意売却にすることで債権者と債務者双方にとってはメリットがあり、不動産の回収金から引越代の援助を受けられる場合もあります。

任意売却後の立ち退き期限
不動産の任意売却を行った場合でも、住んでいたマイホームは自分のものではなくなります。そこで気になるのが、任意売却をした不動産にいつまで住めるのか？という問題です。

住める期間
任意売却を申し出たからと言って、必ずしもすぐに出て行かなければならないわけではありません。具体的な退去日については、売主と買主が話し合いをし、お互いに納得のいく日を検討していく形になり買主が承諾すれば、数カ月の期間を、住み続けることは可能なのですが、買主側としてはできるだけ早く出て行って欲しいというのが本音です。

競売に比べると、ある程度自分の希望が通りやすいのは間違いありませんが、任意売却で不動産を手放したからと言って、何ヶ月かも住み続けられるわけではありません。任意売却を成功させる為にも信頼できる専門業者に依頼しましょう。

引っ越し費用（立ち退き費用)
任意売却が決まっても、引っ越しの費用がまかなえず、具体的な引き渡しが考えられないと言う方がいるかもしれません。こういった方の為に売却代金から、いくらか引っ越し費用をもらえる可能性もありますが、絶対にもらえるといったわけではありません。

具体的にいくらの引っ越し費用がもらえるかは依頼する任意売却業者によって違いますが、それも頭に入れながら引越の時期を考えましょう。

債権者の受け取る配当が少ない場合は拒否される可能性もあり、依頼する任意売却業者が重要になってきます。交渉が下手な業者に当たってしまうと引っ越し費用がもらえない可能性もあります。一般的に引っ越しや立ち退き費用は、多くても30万円前後だと思っておきましょう。


まとめ
債務者が返済義務を果たさない場合に債権者は、強制的に回収をはかる為に競売の手続きを利用することがあります。不動産が差し押さえの対象になり、申立から不動産が処分されるまで、半年から1年程度かかります。任意売却はメリットが多いので、早めに手続きをした方が効果的です。



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任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いた場合や、事故やケガなどによって返済のメドが立たない先行きの不安などで、売却によって住宅ローンの返済に充てることになります。完納出来る場合ならば心配はないのですが、ほとんどのケースではローンの残額が出るので、その対応について紹介しましょう。

任意売却を実行するには
住宅ローンを滞納する事が続くと、滞納した債務者に対して、督促状や催告書通知などを通じて支払いに応じるように連絡がきます。滞納する事情は個々によって異なりますが、普段の生活にまで及ぶような状態では、ローンの支払いのメドがなく、この状態が経過します。

銀行などは、融資資金の回収を行う為に「期限の利益の喪失」を手続きして、一括返済を迫る事となります。しかし、債務者の方はより一層返済の手段がない場合が多いので、保証会社に対して、残債を一括請求して対応する事で、支払いの対象が銀行から保証会社へと変わり、保証会社は資金の回収の方法として、任意売却や競売によって回収する事になるのです。

債務者としては、担保として不動産の抵当権が設定されている事がほとんどです。任意売却を行うには、複数の債権者に対して抵当権の解除を求めて、売却する方向で話を進めたいのです。

しかし、競売や任意売却を実行したとしても、住宅ローンの残高が完済されず、残債が出る場合がほとんどなので、その残りの住宅ローンについてどう扱うか慎重に検討して、抵当権を解除して、任意売却を行うのか判断するのです。

競売の場合になると、通常の価格から比べると70％位の値段で取引されますが、通常の価格で取引される任意売却の方が、資金の回収にも良いとされます。その判断に躊躇する原因は、売却した金額での全面返済が困難である事と、残った住宅ローンの回収問題があるから悩むのです。

住宅ローン返済の残額の対応
任意売却の専門家に仲介と対応を委託する事で、金融機関への対応や買主の募集、売買契約と不利にならない為の対応、売却した後で住宅ローン返済の残額の対応と、引っ越し先の用意までを行ってもらうのです。任意売却を成功させるには、以下の4つに対応出来る任意売却の専門家による対応が必須です。

1.抵当権の抹消の交渉
任意売却専門の交渉人に依頼する事で、抵当権を設定している金融機関に交渉してもらい、任意売却を行う為に抵当権の抹消が必要となります。断られた場合でも、所有権の移転などを説明して、あらゆる手段を用いて設定解除の方向で了解を取る事です。

2.買主を見つけて売買契約を実施
任意売却専門の仲介人ですので、債務者が不利にならないように、抵当権を抹消出来なかった場合の、無条件での契約解除などを配慮してもらいましょう。契約違反の罰金などを防ぐ為です。

3.住宅ローンの返済残額の交渉
売却した後の債権者に支払いを済ませます。しかし、住宅ローンの返済を完済出来ない場合があります。その返済方法については、債務者が無理なく返済出来るように交渉が必要になります。

この場合、ゼロから再スタートを行うわけですから、無理のない返済方法とは、残額を減らして出来る限りの状態で返済するのであれば、交渉人である仲介人が支払額の減額を求める事で、返済方法を実行出来る事になるのです。

債権者も、長い目で見れば無理な返済を迫って、自己破産してもらうよりは、出来るだけ多くの回収を目指す為に、いやいやながら承諾する運びとなります。
4.引っ越し費用の交渉
自己破産をすると、社会的に仕事が制限される場合や金融機関の利用が制限されるので、出来る限り自己再生を図る方が得策です。その為にも、引っ越し先の費用や用意は、仲介人の得意とするところです。是非にでもお願いする事です。

まとめ
競売や任意売却で、住宅ローンを完済する事はほとんど出来ない場合が多くみられます。しかし、前向きに返済をしながら、自己再生を計画するのであれば、残額となる住宅ローンの返済額を減らす可能性が出てくるので、あきらめずに早めに任意売却の交渉を進める事が大事です。

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人生は変化の連続です。それはときに予期せぬものもあります。マイホームのローンが払えなくなった場合、どうなってしまうのでしょうか。最悪マイホームは競売にかけられてしまいます。しかし、任意売却が成功したことにより危機を回避してきた方々も多くいます。事例を含めて見ていきましょう。

競売にかけられると
住宅ローンの支払いに行きづまり滞納がつづくと、分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。現実にはそれは不可能でしょう。そうなると競売へ向かって手続きが進められます。住宅ローンを3ヶ月から半年ほど滞納していると、競売が開始されます。

安くでしか売れない競売の一番大きな問題は、売価が安いということです。競売になると、最悪相場価格と比べて6～7割程度の価格でしか売れない場合も出てきます。

引越費用ももらえず強制的に追い出される
競売になると、開札によって不動産の新しい所有者が決まります。決まった後では以前の所有者は、家に住みつづけられません。速やかに出ていかなければ「強制執行」で退去させられてしまう場合もあります。

プライバシーを守ることが出来ない
競売になると、物件情報が裁判所やネットなどで公表されるため、関心を持つ不動産会社などが様子を見に来たり、近隣に状況を聞いたりします。プライバシーを守ることが難しい状況になります。

任意売却なら
任意売却で不動産を競売よりも高く売った方が、より多額のローン返済が出来て、残債を大きく減らすことが可能です。また売却代金から引越費用が出されるケースも多いのですが、競売の場合には自腹で引越するしかありません。また、任意売却であれば、一般的な不動産の売却方法と近いためプライバシーを守ることも出来ます。

任意売却の成功事例
任意売却をすることで、人生は大きく開けてきます。ここでは、2例ケースを挙げさせていただきます。

ケース1
仕事の業績悪化に伴い収入が減ってきたこときっかけに住宅ローンを滞納してしまったAさん。住宅ローン支払いが滞り、ついに手もとに競売開始決定通知が届いてしまったケースです。

競売まで時間が限られていたため、解決に向かって早急に任意売却での販売に動き出しました。購入希望者が早く見つかったことで、無事に契約に至りました。

任意売却後は、すべての債務をきれいに返済する予定も立っており、新しい環境で再出発をしています。

ケース2
働き方改革で残業代がカット。大幅に収入が減ってしまったBさん。それまで、残業代でまかなっていた住宅ローンの支払いが難しくなり、カードローンに手を出してしまいました。放っておけば住宅ローンが払えないだけでなく家計も破綻し、生活費も苦しくなってしまうというケースです。

解決に向かって、キャッシングなどの借り入れを止めました。その上で、自宅の売却が出来るように手続きをとっていきました。退職金がかなりの額が見込めたので、自己破産をするより完済を目指していきました。

任意売却後は、現在は賃貸物件に引越をして、住宅ローンの半分程度の家賃で生活が出来ています。

まとめ
住宅ローンが滞った場合、放っておくと競売にかけられてしまいます。また「任意売却」の認知度が低く、競売にかけられてしまうことは避けられないと考えている方も多いのではないでしょうか。実際は、任意売却することで、競売にかけるよりも多くのメリットがあります。任意売却に精通した不動産会社に相談することで、人生を大きく開くことが出来ます。

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例えば、会社を解雇され収入が途絶えた場合、失業保険や貯金などで住宅ローンを返済し続けていても、いつかは底をつきてしまいます。数か月間滞納していると、マイホームは競売対象となってしまいます。対策の一つとして不動産業者、司法書士などのところへ足を運び、相談をしたところ任意売却を勧められた場合、どのような書類が必要になってくるのかお話ししましょう。

任意売却をするために、競売に掛けられるのを回避するためには、先で少し述べたように司法書士や専門の業者に住宅ローン滞納に伴う通知が来た旨を伝え、任意売却に向けての話し合いを進めるための段取りを組みましょう。


準備しておくもの
もしあなたが、任意売却をしたいと決めた場合、書類は当然ながら必要ですし、金融機関との間で話をつける場合にも重要となるものです。それでは、実際にどのような書類などを用意しておくのでしょうか。



それでは、用意しておくべき書類関係について触れておきましょう。

①借入先に関する情報全般
あなたのもとに届いているはがきの中で、督促状や催告書が挙げられますが、任意売却をするときに欠かせません。

②物件に関する情報
あなたと業者の間で締結した売買契約書や重要事項証明書、建設確認申請書や物件の間取り図で、マンションの場合はその分譲販売時におけるパンフレット、修繕履歴、管理規約・細則なども用意しておきましょう。

③権利書
物件について必要不可欠な書類であり、登記されているものであればコピーでも構いません。


⑥納付書
あなたがこれまで物件を購入してから今日に至るまでの、「固定資産税や都市計画税を納めました」と証明できる書類で、全部用意しておきましょう。


⑧本人である旨を確認できる書類
パスポートや運転免許証、マイナンバーカードなどが対象で、こちらに関しては保証人や連帯債務者の分まで用意しておきましょう。

⑨住宅ローンに関する書類
金銭消費貸借契約書や保証委託契約書、それに借入返済予定表を用意しましょう。

⑩差押え書
差押えとなった場合、情報をすべて用意しておきましょう。


⑥鍵
スペアキーもまとめておきましょう。

まとめ
任意売却をするときに欠かせない書類は、これから先の手続きには必要であり、円滑に解決するための役割を果たしています。一軒家やマンションの一室を買うとき、住宅ローンを組むためを前提として購入するのが一般的ですが、万が一、収入が途絶えたときに住宅ローンの滞納が起きた場合にはすぐ対応できるようにしましょう。

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長い期間に渡って返済を続ける住宅ローンですが、ときには思わぬ出費のために滞納してしまうことが起こってしまうかもしれません。
滞納をしてしまうと住宅ローンの融資を受けた金融機関などから、支払いの督促を受けることとなりますが、対応を誤ると競売まで話が進んでしまいますので気を付けなければいけません。

支払いの滞納によくある理由
住宅ローンの支払いを延滞すると督促を受けることにはなりますが、多くの方は滞納すると信用情報に履歴が残ってしまうため滞納が起こらないように注意を払っていることと思います。
しかし、つい引き落とし日であったことを失念してしまったり、口座にある残金の認識違いがあったりなどで一時的に滞納してしまうという話はよく耳にします。一時的なものであれば、滞納が履歴として信用情報に残ることにはなりますが、繰り返すのでなければ、遠くないうちに履歴は削除されるため大した問題にはならないと思われます。このような一時期的な滞納は、督促を受ける前に債務者から金融機関に連絡をして、振込などの対応についての指示を仰ぐ方が多いようです。

問題なのは慢性的な滞納
督促を受けてもすぐに支払いが出来れば特段問題になることはありません。問題なのは慢性的な滞納となりうるほど家計の経済事情が悪化してしまうことによる滞納です。このような滞納となると、一時的な滞納と比べると自分から金融機関に連絡を取る人が少なくなってしまうようです。
返済のあてが無い状態で金融機関に連絡しても仕方がないと考えたり、金融機関の人から厳しい態度で返済を求められるのではないかと考えたりするようですが、実はこのような時こそ金融機関に連絡をして対応策を考えないといけません。早い段階で金融機関と相談が出来れば取りうる対応策の選択肢が広くなるのです。遅くなれば遅くなるほど出来ることが限られてしまい、ただ、競売によって売却されるのを待つだけになってしまうということになりかねません。

支払いの督促は状況を変えるチャンス
リストラなどにより職を失ってしまった、病気になってしまって以前のような収入が得られなくなってしまったなどの事態に陥ることで住宅ローンの支払いが滞ってしまったとき、支払いの督促は自身の状況を変えるチャンスだと考えてください。金融機関も可能であれば返済を続けて欲しいと考えているため、返済期間を伸ばしたり、とりあえずは利息の支払いだけで元本は先送りにしたりするなど取りうる対応策の提案を行ってくれます。マイホームを手放さないで済む対応策も見つかるかもしれません。

それでも、もしマイホームを手放さざるを得ないということになったら競売とは異なる任意売却という方法があることを知っておいてください。任意売却には競売には無いメリットが多くあります。もし、任意売却がどのようなものかを詳しく知りたいということになりましたら、アブローズまでご相談下さい。


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